【2026年10月速報】東京主要5区のオフィス賃料相場と空室率｜都心5区の空室率1.85％・賃料は32カ月連続上昇【2002年以降の最高値を更新】

監修：株式会社ライヴェックス 代表取締役 原島雄一郎（オフィス仲介歴36年）

この記事の結論（30秒でわかる要点）

• 東京都心5区の平均空室率は1.85％（前月比0.02ポイント低下）。6カ月連続の低下で、2％割れは4カ月続いています。
• 平均募集賃料は坪23,985円。前月比338円（1.43％）、前年同月比2,893円（13.72％）上昇し、32カ月連続の上昇。2002年以降の最高値を更新しました。
• 空室面積は1カ月で約1,000坪減少。新築ビルの空室率は8.14％と前月から2.15ポイント低下し、既存ビル（1.70％）との差が縮まりました。
• 区別では千代田区が1.15％と5区で最も低く横ばい。渋谷区は1.55％へ上昇し、2カ月連続の上昇となりました。
• 10月は新規竣工の予定がなく、2026〜2027年の新規供給は20〜30万坪と過去平均を下回るため、需給はさらに引き締まる見通しです。

1.2026年10月 マーケット総括

1-1.都心5区の空室率は1.85％、6カ月連続の低下

東京ビジネス地区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）の平均空室率は、前月比0.02ポイント低下の1.85％となりました。
低下は6カ月連続で、2％割れは4カ月続いています。

今月は大型の募集開始や、拡張に伴う解約が出た一方、竣工1年未満のビルで大型成約が進み、ビル内での増床も見られました。
その結果、地区全体の空室面積はこの1カ月で約1,000坪減少しました。

1-2. 区別の空室率：千代田区が1.15％で最低

区別では、千代田区が1.15％で横ばいながら5区で最も低い水準です。
新宿区は0.10ポイント低下の1.86％となりました。

港区は2.02％と2％割れ目前まで下がり、中央区（2.72％）も低下しています。
渋谷区は0.11ポイント上昇の1.55％で、2カ月連続の上昇となりました。

1-3. 平均募集賃料は坪23,985円、32カ月連続の上昇で過去最高値

平均募集賃料は坪23,985円となりました。
前月比で338円（1.43％）、前年同月比で2,893円（13.72％）の値上がりで、上昇率は前月を上回っています。

上昇は32カ月連続で、5区すべてで上昇しました。
月次データを遡れる2002年以降の最高値を更新しています。

1-4. 新築ビルの空室率は8.14％、既存ビルは1.70％

新築ビルの空室率は8.14％で、前月比2.15ポイントの大幅な低下となりました。
9月は、延床面積が今年最大級のビル1棟を含む2棟が、満室や高稼働の状態で竣工したことに加え、竣工1年未満のビルでも大型成約が見られたためです。

既存ビルは1.70％（同0.01ポイント低下）と、わずかに下がりました。
新築と既存の差は縮まってきていますが、新築の募集賃料水準が高いことから、全体の賃料を押し上げる構図は続いています。

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2.【2026年10月】都心主要5区の平均坪単価

2026年10月の都心主要5区のオフィス相場（平均坪単価）は下記の通りです。
規模帯ごとの区別相場に加え、エリア別の詳細も表にまとめました。

2026年10月の平均坪単価（区別・規模別）

2026年10月の平均坪単価（エリア別詳細）

※は、該当する募集物件がない規模帯です。

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3.2026年基準地価：東京の商業地は33年ぶりの高水準

2026年の基準地価（7月1日時点）では、東京都全域の平均変動率が前年比7.9％上昇し、14年連続のプラスとなりました。

3-1.全国・東京都の変動率

商業地は11.4％上昇し、都心5区の平均は13.5％と高い伸びが続いています。
都の商業地の平均単価は1平方メートルあたり300万円を超え、バブル期の1993年以来33年ぶりの高水準となりました。
底堅いオフィス需要を背景に、国内外から投資資金が集まっています。

3-2. 地価上昇がオフィス賃料に与える影響

地価上昇は、以下の経路でオフィス賃料に波及します。

1. 新築ビルの開発コスト上昇 → 想定利回りを確保するため、募集賃料が高く設定される
2. 既存ビルの資産価値上昇 → オーナーが賃料引き上げに強気になる
3. 投資マネーの流入 → 収益性向上を前提とした取得が増え、賃料改定圧力が高まる

オフィス需要の底堅さが地価を押し上げ、その地価上昇がさらに賃料を押し上げる循環が続いています。

4.2026年10月の竣工・開業トピックス

4-1. 9月竣工の大型ビルは満室・高稼働でスタート

8月・9月は、延床面積が今年最大級のビル1棟を含む2棟が竣工しました。

日本橋野村三井タワー

明治安田生命新宿ビル

1棟目は「日本橋野村三井タワー（通称：ザ・タワー）」で、2026年9月30日に竣工しました。
地上52階・地下5階、高さ約284m、C街区の延床面積は約374,800㎡で、2026年竣工のオフィスビルでは最大級です。

【再開発】「東京ミッドタウン日本橋」が2027年秋オープン！超高層ビル「日本橋野村三井タワー」や「COREDO日本橋」の閉館まで徹底解説！

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2棟目は「明治安田新宿ビル」で、8月31日に竣工済。
地上23階・地下4階、延床面積97,339㎡となっています。

いずれも満室や高稼働の状態でスタートしており、竣工1年未満のビルでも大型成約が進んだことで、新築ビルの空室率は8.14％まで低下しました。
完成前にテナントが決まる動きは、珍しくなくなってきました。

4-2. 10月は新規竣工の予定なし

10月は新規竣工の予定がなく、大型ビルの竣工も当面予定されていません。
新しい供給が止まる一方で需要は底堅く、需給はさらに引き締まる見通しです。

移転先を探す企業にとっては、既存ビルの二次空室を含めた早期の情報収集が一段と重要になっています。

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5.今後のオフィス市場の動きと企業の移転動向

5-1. 空室率6.5％から1％台への回復シナリオ

新型コロナウイルスの影響で在宅勤務が進み、空室率は2022年8月に6.5％まで悪化しました。
その後はコロナ禍後の人手不足が続き、人材確保のために駅近で交通アクセスが良く、設備の整ったオフィスへの移転需要が広がっています。

景気回復や大型再開発、インバウンドの増加、地価の上昇も追い風となり、空室率は1％台まで回復しました。

5-2. 企業の移転理由トップは「人員増・業容拡大」

企業の移転理由は、1位が「人員増・業容拡大」、2位が「設備などオフィス環境の改善」で、人材採用の強化や拠点の集約が続きます。
「テレワーク導入」を目的とした移転は全体の4％程度にとどまっており、オフィスをコストではなく投資と捉える企業が増えていることがうかがえます。

5-3. 大手企業の移転動向

• 東京建物：2026年9月24日、「TOFROM YAESU TOWER」へ本社移転（実施済み）
• 第一三共：2027年秋めどに「日本橋野村三井タワー」へ本社移転予定
• 味の素：2026年春、中央区の「TODA BUILDING」へ
• KDDI・マルハニチロ：高輪ゲートウェイ駅直結の「THE LINKPILLAR1」へ
• マツダ：本社機能を「麻布台ヒルズ」へ
• ホンダ：東京駅前（八重洲二丁目中地区）の再開発ビルへ本社機能を移転予定
• 中外製薬・日機装：「明治安田新宿ビル」へ
• M&Aキャピタルパートナーズ：2029年1月、「Torch Tower」へ本社移転予定

再開発エリアの新築ビルへ、大企業の本社移転が続々と発表されています。

2026年・2027年・2028年竣工予定のビルもチェック

【移転検討企業向け】2026年竣工予定の注目オフィスビル特集｜東京主要エリアの再開発を網羅

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【移転検討企業向け】2028年竣工予定の注目オフィスビル特集｜東京主要エリアの再開発を網羅

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6.2026年後半〜2027年のオフィス賃貸市況予測

6-1. 新規供給の端境期が空室率をさらに押し下げる

2026〜2027年の新規供給は20〜30万坪と過去平均を下回る見通しです。
10月以降も大型ビルの竣工は当面予定されておらず、需要が高い一方で供給が絞られるため、空室率はさらに低下し、賃料の上昇基調が続くと予想されます。

ビルを保有する不動産会社やREITは、賃料の増額交渉を加速させています。

6-2. 2028年以降は大量供給、ただし需給緩和は限定的か

2028年以降は50万坪前後の大量供給が予定されており、賃料の上昇幅は縮小する見込みです。
しかし、建築費の高騰で計画の遅延や見直しも出ており、実際の需給緩和は限定的となる可能性があります。

6-3. 注視すべきリスク

• 移転コスト高騰
  内装工事費・原状回復費の上昇が移転や増床の意思決定を鈍らせ、すでに「再契約」を選ぶ企業が出ています。
• 市場の流動性低下
  空き物件が少なすぎることで、市場全体の動きが停滞しつつあります。
• 二次空室の発生
  大型移転に伴い、移転元のビルに空室が出始めています。
• 金利上昇
  デベロッパーの借入コスト上昇により、新築計画の中止・延期が増加。
• 生成AIの中長期影響
  短期の影響は限定的ですが、10年スパンではオフィス縮小要因になり得ます。

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7.近年の主なオフィスビル開発や再開発エリアについて

今後の主なオフィスビルの開発については、下記の通りです。
区ごとの注目プロジェクトと関連記事をまとめました。

2026年以降の完成予定大規模オフィスビル（千代田区）

【竣工済】2026年1月：フロントプレイス神田神保町（地上13階／延べ床面積13,000㎡）
【竣工済】2026年7月：大手町ゲートビルディング（内神田一丁目計画）（地上26階／延べ床面積85,267㎡）
2027年春：麹町郵便局開発計画（地上14階／延べ床面積22,000㎡）
2027年11月：永田町二丁目計画（地上10階／延べ床面積10,348㎡）
2028年5月：Torch Tower（地上62階／延べ床面積553,000㎡）
2028年度：東京海上日動新・本店ビル（地上20階／延べ床面積130,000㎡）
2029年3月：HIBIYA CROSS PARK サウスタワー（地上45階／延べ床面積287,000㎡）
2029年8月：学士会館・SC神田錦町三丁目ビルの再開発
2029年9月：（仮称）SMBC九段プロジェクト（地上21階／延べ床面積42,649.09㎡）
2029年度：富士見二丁目3番地区再開発 A敷地（地上21階／延べ床面積約45,000㎡）
2030年10月：(仮称)M計画（地上28階／延べ床面積171,934㎡）
2030年10月：神田多町二丁目計画（地上21階／延べ床面積64,860㎡）
2030年度：(仮称)丸の内3-1プロジェクト（国際ビル・帝劇ビル建替計画）（地上29階／延べ床面積約17,600㎡）
2030年度：秋葉原駅前東地区再開発（地上22階／延べ床面積約52,500㎡）
2030年度：TOKYO CROSS PARK ノースタワー（地上46階／延べ床面積270,000㎡）
2031年度：NTT日比谷タワー（地上48階／延床面積360,000㎡）
2033年度予定：九段南一丁目地区第一種市街地再開発事業（地上32階／延床面積約81,260㎡）
2035年度：霞が関・虎ノ門地区再開発計画A地区（地上28階／延床面積151,800㎡）

【千代田区の再開発記事】

TOKYO TORCH（東京トーチ）完全ガイド｜日本一高い超高層ビル「Torch Tower」の全貌と大手町の新ランドマーク

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【丸の内エリア徹底ガイド】日本を代表するビジネスエリア！再開発プロジェクト・注目ビル・オフィス移転で選ばれる理由まで解説

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【再開発】「九段南一丁目地区のまちづくり」とは？ 九段下駅前の再編と水辺空間の再生が進む再開発プロジェクトを徹底解説！

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【再開発】「霞が関・虎ノ門地区」開発計画とは？ 虎ノ門駅前の新ランドマークとなる超高層ビル・駅まち一体の再整備を徹底解説！

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HIBIYA CROSSPARK（日比谷クロスパーク）とは？日比谷公園をつなぐ日比谷・内幸町再開発の全貌とオフィス移転の注目ポイント【TOKYO CROSS PARK構想】

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【2026年9月着工】有楽町駅前「YURAKUCHO PARK（有楽町パーク）」とは？開業は2027年に｜11棟のCLT木造建築とサーキュラー建築を解説

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【再開発】神田エリアの今とこれから｜駅周辺・内神田・神田小川町の再開発とオフィス拠点としての魅力を解説

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【飯田橋エリア徹底ガイド】千代田・新宿・文京が交わる交通結節点！駅周辺で同時進行する再開発プロジェクトを徹底解説

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2026年以降の完成予定大規模オフィスビル（中央区）

【竣工済】2026年2月：TOFROM YAESU TOWER（トフロム ヤエス タワー ※東京駅八重洲一丁目東B地区再開発）（地上階51階／延べ床面積225,000㎡）
【竣工済】2026年9月：日本橋野村三井タワー（日本橋一丁目中地区再開発 C街区）（地上階52階／延べ床面積374,000㎡）
2026年12月：日本橋本町三井ビルディング &forest（（仮称）日本橋本町一丁目3番計画）（地上18階／延べ床面積27,452.22㎡）
2026年12月：野村不動産日本橋本町ビル計画（地上17階／延べ床面積35,144.70㎡）
2029年7月：八重洲一丁目北地区再開発 南街区（地上階44階／延べ床面積185,984.34㎡）
2028年度：八重洲二丁目南特定街区（地上階39階／延べ床面積135,200㎡）
2028年2月：日本橋本町一丁目5番街区計画（地上11階／延べ床面積約18,000m²）
2029年1月：YAESU CORE（ヤエス コア）（地上階43階／延べ床面積388,562㎡）
2030年度：京橋三丁目東地区再開発（地上階35階／延べ床面積166,220㎡）
2030年度：日本橋茅場町1-6地区再開発（地上27階／延べ床面積約41,650㎡）
2031年1月：築地二丁目地区再開発（地上20階／延べ床面積56,300㎡）
2031年度：日本橋一丁目東地区再開発 A街区（地上階40階／延べ床面積274,000㎡）
2031年度：日本橋一丁目1・2番地区再開発 A街区（地上25階／延べ床面積85,300㎡）
2032年3月：日本橋室町一丁目地区再開発 A街区（地上階34階／延べ床面積116,100㎡）
2038年度：築地地区まちづくり事業 オフィス棟（地上41階／延べ床面積230,000㎡）

【中央区の再開発記事】

【大規模再開発】日本橋リバーウォークとは？首都高地下化・超高層ビル・街の変貌など注目ポイントを徹底解説！

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【再開発】「東京ミッドタウン日本橋」が2027年秋オープン！超高層ビル「日本橋野村三井タワー」や「COREDO日本橋」の閉館まで徹底解説！

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【大規模再開発】築地地区まちづくり事業とは？再開発の全貌と築地エリアの未来｜オフィス移転メリットも解説

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【再開発】「（仮称）築地一丁目地区第一種市街地再開発事業」とは？旧電通本社ビル跡地で進む大規模複合開発を徹底解説！

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【八重洲エリア徹底ガイド】再開発で進化する新たな東京の玄関口！再開発プロジェクトからオフィス移転で選ばれる理由も

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2026年以降の完成予定大規模オフィスビル（港区）

【竣工済】2026年1月：住友芝公園ビル（地上階21階／延べ床面積39,947.43㎡）
【竣工済】2026年1月：アベニュー高輪（地上10階／延べ床面積11,780.26㎡）
【竣工済】2026年3月：表参道 Grid Tower（地上階38階／延べ床面積45,965.01㎡）
【竣工済】2026年3月：THE LINKPILLAR2（地上階31階／延べ床面積208,457㎡）
2027年3月：世界貿易センタービルディング本館（地上46階／延べ床面積約301,998m²）
2027年9月：三会堂ビル（地上19階／延べ床面積34,816㎡）
2027年10月：TORANOGATE（地上階29階／延べ床面積119,886㎡）
2028年3月：赤坂二・六丁目地区開発計画 東街区（地上階40階／延べ床面積167,643㎡）
2028年：神宮外苑地区再開発 事務所棟（地上階38階／延べ床面積213,000㎡）
2028年度：高輪三丁目品川駅前地区再開発（地上階30階／延べ床面積186,900㎡）
2029年3月：田町駅西口駅前地区開発事業（地上24階／延べ床面積約98,570㎡）
2029年3月：輪三丁目品川駅前地区再開発（地上30階／延べ床面積約186,900㎡）
2029年度：品川駅西口地区 A地区（地上29階／延べ床面積313,100坪）
2030年3月：北青山三丁目地区再開発 B-1棟（地上38階／延べ床面積179,500坪）
2030年6月：東京工業大学田町キャンパス土地活用事業 複合施設A（地上36階／延べ床面積283,000坪）
2030年度：六本木五丁目西地区再開発 A-1街区（地上66階／延べ床面積794,500坪）
2030年度：品川駅街区地区 北街区（地上28階／延べ床面積165,000坪）
2030年度：ブルーフロント芝浦 N棟（地上45階／延べ床面積550,451坪）
2030年度：Honda青山ビル建替え計画（地上25階／延べ床面積約53,000㎡）
2030年度：六本木五丁目西地区再開発 A-1街区（地上66階／延べ床面積約794,450㎡）
2030年度：六本木五丁目西地区再開発 B街区（地上70階／延べ床面積約約239,050㎡）
2031年3月：品川駅街区地区 北街区（地上28階／延べ床面積162,465.80㎡）
2031年11月：品川駅北口駅改良・駅ビル整備（地上10階／延べ床面積50,780.24㎡）
2032年3月：泉岳寺駅地区再開発（地上階30階／延べ床面積112,300㎡）
2032年4月：品川駅北周辺地区再開発 南街区（地上23階／延べ床面積39,900坪）
2032年：神宮外苑地区再開発 複-a合棟A（地上40階／延べ床面積127,300坪）
2032年度：品川駅西口地区B-1-2地区（地上31階／延べ床面積約268,000㎡）
2037年3月：品川駅街区地区 南-a街区（地上28階／延べ床面積201,000坪）

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【2027年10月竣工予定】虎ノ門駅の直上に立地！「⻁ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業(TORANOGATE)」新しい閃きが生まれる最先端オフィスが誕生！

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2026年以降の完成予定大規模オフィスビル（新宿区）

【竣工済】2026年8月：明治安田生命新宿ビル（地上階23階／延べ床面積97,000㎡）
2026年11月：新菱冷熱工業本社ビル（地上階13階／延べ床面積18,090㎡）
2029年度：新宿駅西口地区開発計画 A区（地上48階／延べ床面積251,000坪）
2036年全体完成予定：神宮外苑地区第一種市街地再開発事業　※港区にもまたがります
未定：新宿駅西南口地区開発計画 南街区（地上36階／延べ床面積150,000坪）

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2026年以降の開発予定大規模オフィスビル（渋谷区）

2027年2月：道玄坂二丁目南地区再開発 オフィス棟（地上階30階／延べ床面積74,100㎡）
2027年6月：MITAKE Link Park（地上階14階／延べ床面積47,351㎡）
2029年度：Shibuya REGENERATION Project B街区（地上41階／246,850坪）
2031年度：渋谷スクランブルスクエア 中央棟（地上10階／延べ床面積95,000坪）
2031年度：渋谷スクランブルスクエア 西棟（地上13階）
2031年度：宮益坂地区再開発 A街区（地上階33階／延べ床面積191,150㎡）
2031年度：渋谷二丁目22地区再開発（地上24階）
未定：桜丘町中地区市街地再開発事業

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【2026年10月最新】ネクスト渋谷桜丘地区の再開発とは？3棟・延床24.3万㎡、2036年度完成予定の計画概要とオフィス移転への影響

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8.よくある質問（FAQ）

Q1. 2026年10月時点で最新の東京都心5区のオフィス空室率は？

A. 1.85％です。前月比0.02ポイントの低下で、6カ月連続の低下となりました。2％を下回るのは4カ月連続です。

Q2. 東京都心5区の平均募集賃料はいくらですか？

A. 2026年10月では、坪あたり23,985円です。前月比338円（1.43％）、前年同月比2,893円（13.72％）の上昇で、32カ月連続の上昇。2002年以降の最高値を更新しました。

Q3. 空室率が最も低い区・賃料が高いエリアはどこですか？

A. 2026年10月では、空室率が最も低いのは千代田区（1.15％）です。賃料は渋谷区が高水準で、神宮前・渋谷・道玄坂エリアでは50坪～100坪で坪31,078円となっています。区別の規模別相場は本記事の表をご覧ください。

Q4. 新築ビルと既存ビルで空室率に差があるのはなぜですか？

A. 新築ビルは竣工直後にまとまった募集面積が出るため、空室率が高めに出ます。2026年10月は新築が8.14％、既存が1.70％です。ただし今月は、満室・高稼働で竣工したビルや竣工1年未満のビルでの大型成約により、新築の空室率は前月から2.15ポイント低下しました。

Q5. 2026年の基準地価で東京のオフィス街はどう評価されましたか？

A. 2026年の基準地価（7月1日時点）では、東京都の商業地が前年比11.4％上昇し、都心5区の平均は13.5％上昇しました。商業地の平均単価は1㎡あたり300万円を超え、1993年以来33年ぶりの高水準です。

Q6. 今、オフィス移転はしやすい時期ですか？

A. 条件の良い物件は極めて少ない状況です。空室率1.85％は需給均衡の目安とされる5％を大きく下回り、新築ビルは完成前に募集が埋まるケースが常態化しています。移転を検討する場合は、入居希望時期の12〜18カ月前から情報収集を始めることをおすすめします。移転コストの上昇を踏まえ、現オフィスの再契約を選ぶ企業も増えています。

Q7. 賃料の上昇はいつまで続きますか？

A. 2027年までは新規供給が過去平均を下回る端境期（20〜30万坪）にあたるため、上昇基調が続く見通しです。2028年以降は50万坪前後の大量供給により上昇幅が緩やかになると見込まれますが、建築費高騰による計画遅延も多く、需給緩和は限定的となる可能性があります。

Q8. 空室率5％は何を意味する数値ですか？

A. 一般に空室率5％前後が需給均衡の目安とされています。5％を下回ると貸し手優位（賃料上昇局面）、上回ると借り手優位（賃料下落局面）と判断されます。現在の1.85％は、極めて貸し手優位の市場環境です。

Q9. 大阪や名古屋のオフィス市況はどうなっていますか？

A. 直近の公表分（2026年8月時点）では、大阪（主要6地区）の平均空室率は3.10％・平均賃料13,526円、名古屋（主要4地区）は3.55％・13,354円です。いずれも空室率は低下傾向ですが、東京の1.85％と比べると水準には差があります。

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監修者

この記事を書いた人
代表取締役 原島雄一郎
1989年からオフィスビルの仲介営業に従事。2004年に株式会社ライヴェックスを創業して以来現役職。2025年3月で業歴36年。

この記事を書いた人

代表取締役　原島雄一郎

1989年からオフィスビルの仲介営業に従事。2004年に株式会社ライヴェックスを創業して以来現役職。2025年3月で業歴36年 。