【再開発】「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」とは？100年の歴史を継承する“スポーツとみどり”の新拠点を徹底解説！

明治神宮野球場や秩父宮ラグビー場、そして象徴的ないちょう並木で知られる神宮外苑。
大正期に整備されてから約100年にわたり、スポーツと文化、みどりが集積してきました。

今回ご紹介する「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」は、そんな神宮外苑で進められている大規模な再開発プロジェクト！
三井不動産・明治神宮・日本スポーツ振興センター・伊藤忠商事を中心に進められる大規模プロジェクトで、区域面積は約17.5haにのぼります。

老朽化したスポーツ施設の建替えや、オフィス・ホテル・商業・文化交流施設などを備えた国際的な「文化とスポーツの拠点」として整備が進められています。
また、神宮外苑のシンボルであるいちょう並木など豊かなみどりの保存・継承や、地区を南北に貫く「みどりの散策路」の整備、広場などのオープンスペースによる回遊性・防災性の向上も大きなテーマに掲げられています。

今回は、そんな「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」の概要やエリアの特徴、整備される施設、オフィス移転目線での注目ポイントについてわかりやすくご紹介します！

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「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」とは

プロジェクト概要

「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」は、新宿区霞ヶ丘町・港区北青山にまたがる約17.5haの区域で進められる大規模再開発プロジェクトです。
事業関係者は三井不動産、明治神宮、日本スポーツ振興センター、伊藤忠商事で、ラグビー場棟については独立行政法人都市再生機構（UR）が施行を担います。

2018年11月に東京都が「東京2020大会後の神宮外苑地区のまちづくり指針」を策定したことを起点に、2022年3月に都市計画決定、2023年2月17日に東京都知事より施行認可の公告が出され、本格的に動き出しました。

明治神宮野球場や秩父宮ラグビー場といった老朽化したスポーツ施設を、競技の継続に配慮しながら段階的に建て替えるとともに、オフィス・ホテル・商業・文化交流施設などを複合的に整備します。
次の100年に向けた国際的な文化とスポーツの拠点を目指す内容となっています！

神宮外苑エリアの特徴と計画地について

神宮前エリア

神宮外苑は、大正期に明治神宮の外苑として整備された歴史あるエリアで、風格ある景観と豊かな自然環境を有しています。
明治神宮野球場や秩父宮ラグビー場などのスポーツ施設が集積しており、国民や競技者がスポーツに親しむ一大拠点となっています。

一方で、各施設の老朽化が進んでいることや、来場者の歩行者動線が十分に確保できていないことなどが課題とされてきました。

今回の計画地は、青山通り（国道246号）やスタジアム通りに面する都心の好立地に位置しています。
JR中央・総武線「信濃町」「千駄ヶ谷」駅、東京メトロ銀座線「外苑前」駅、銀座線・半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅などからもアクセス可能です。

「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」は、いちょう並木をはじめとする樹木の取扱いについて社会的にも関心が高くなっています。
樹木の取り扱い等の詳細は公式サイトをご確認ください。

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計画概要

完成イメージ（出典：東京都 計画概要より）

「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」は、スポーツ施設の建替えを核としながら、オフィス・ホテル・商業・文化交流施設を複合的に整備する大規模プロジェクトです。
複数の街区（A-7〜A-10、B-2地区など）に分かれ、ラグビー場棟・野球場棟・事務所棟・複合棟・文化交流施設などが段階的に整備されていきます。

スケジュールとしては、2023年3月下旬に明治神宮第二球場（ラグビー場棟の建設予定地）の解体工事に着手し、2036年の全体完成を目指してエリアごとに順次整備が進められる予定です。
地区を南北に貫く「みどりの散策路」は、2028年以降の整備が予定されています。

【全体計画概要】
計画名：神宮外苑地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都新宿区霞ヶ丘町、港区北青山一丁目及び北青山二丁目各地内
区域面積：約17.5ha
主な用途：ラグビー場、野球場、店舗、事務所、宿泊施設、文化交流施設、駐車場等
駐車場：約1,025台
事業関係者：三井不動産、明治神宮、日本スポーツ振興センター、伊藤忠商事（ラグビー場棟は都市再生機構が施行）
全体完成：2036年予定（順次整備）

編集部

ここからは、主な整備施設をそれぞれご紹介します！

事務所棟（地上38階・約190m）

事務所棟 断面イメージ（出典：東京都 計画概要より）

オフィス移転の視点での注目は、A-9地区に計画されている事務所棟（オフィス棟）です。
地上38階・地下5階・高さ約190m、延床面積は約213,000㎡にのぼる超高層オフィスビルが建設されます。

低層階には店舗や駐車場等も入る予定です。

青山通り沿いという都心屈指のアドレスに、緑と一体となった大規模ハイグレードオフィスが供給される計画で、外苑エリアの新たなビジネス拠点として期待されます。

【物件概要】
所在地：A-9地区
階数：地上38階、地下5階
高さ：約190m
延床面積：約213,000㎡
主な用途：事務所等

複合棟A（地上40階・約185m）

複合棟A・ホテル併設野球場棟 断面イメージ（出典：東京都 計画概要より）

A-8-c地区に計画されているのが複合棟Aです。
地上40階・地下2階・高さ約185m、延床面積は約127,300㎡で、事務所棟と並ぶランドマークタワーとなります。

ホテルや商業など複数の機能を備えた複合タワーとして整備される計画です。

【物件概要】
所在地：A-8-c地区
階数：地上40階、地下2階
高さ：約185m
延床面積：約127,300㎡
主な用途：宿泊施設、店舗、事務所等の複合

新神宮球場（野球場・野球場併設ホテル棟）

A-8-c・A-10・B-2地区には、新しい明治神宮野球場となる野球場・野球場併設ホテル棟が整備されます。
地上14階・地下1階・高さ約60m、延床面積は約115,700㎡で、野球場にホテルを併設した複合的な施設となる計画です。

ラグビー場棟の完成後、現在の神宮球場の場所などを活用して整備が進められる想定です。

【物件概要】
所在地：A-8-c・A-10・B-2地区
階数：地上14階、地下1階
高さ：約60m
延床面積：約115,700㎡
主な用途：野球場、宿泊施設等

新秩父宮ラグビー場（ラグビー場棟）

ラグビー場棟 断面イメージ（出典：東京都 計画概要より）

A-7地区には、新しい秩父宮ラグビー場となるラグビー場棟が整備されます。
地上8階・地下1階・高さ約48m、延床面積は約72,500㎡で、明治神宮第二球場の跡地に建設される計画です。

プロジェクトのなかで先行して整備が進められる施設で、競技の継続に配慮しながら段階的に建替えが進む予定です。

【物件概要】
所在地：A-7地区
階数：地上8階、地下1階
高さ：約48m
延床面積：約72,500㎡
主な用途：ラグビー場

複合棟B・複合棟C・文化交流施設

複合棟B・広場7合・文化交流施設棟 断面イメージ（出典：東京都 計画概要より）

このほかにも、A-8-a地区に複合棟B（地上18階・約80m／延床約29,100㎡）と複合棟C（地上2階・約10m）、A-10・B-2地区に文化交流施設（地上1階・約6m）が複数整備されます。
スポーツ施設やオフィスだけでなく、にぎわいや文化を生み出す多様な施設が組み合わされている点が、このプロジェクトの特徴です。

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「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」の特徴

4列のいちょう並木とみどりの保存・継承

みどりの整備計画 イメージ

「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」の大きなテーマが、神宮外苑のシンボルである4列のいちょう並木をはじめとした豊かなみどりの保存・継承です。
既存のみどりを活かしながら新たな樹林地も創出します。

また、地区を南北に貫く「みどりの散策路」を整備することで、神宮外苑の魅力に親しめる象徴的なゾーンを形成する計画となっています。

あわせて、タウンマネジメント団体による市民参加型の植樹イベントや、樹木の寄贈を募る「献木」などの取り組みも予定されています。

次の100年につなぐスポーツ拠点の再整備

明治神宮野球場

神宮外苑は、明治神宮野球場や秩父宮ラグビー場が集まる日本を代表するスポーツの拠点です。
「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」では、老朽化したこれらの施設を競技の継続に配慮しながら段階的に建て替えていきます。

にぎわいを生む施設とあわせて整備することで、次の100年につながる国際的な文化とスポーツの拠点を目指します。

また、ラグビー場と野球場を再整備しつつ、ホテルや商業、文化交流施設を組み合わせることで、スポーツ観戦だけでなく日常的に人が訪れる街へと進化していく構想です。

オープンスペースによる回遊性・防災性の向上

中央広場整備 イメージパース（出典：三井不動産 ニュースリリース）

広場や緑地などのオープンスペースを整備することで、地区内の歩行者の回遊性向上やイベントによるにぎわい創出が図られます。
地下鉄駅などを含むバリアフリー化された歩行者空間の整備も進められ、来場者が快適に移動できる街づくりが進みます。

こちらのオープンスペースは広域避難場所としての活用も想定されており、災害時の防災性向上にも期待できる計画となっています。

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オフィス移転目線での注目ポイント

続いて、オフィス移転目線での注目ポイントをご紹介いたします！

①青山アドレスの大規模ハイグレードオフィス

事務所棟（地上38階・約190m・延床約213,000㎡）は、青山通り沿いに立地する大規模オフィスです。
ブランド価値の高い青山・外苑エリアでまとまった面積を確保したい企業にとって、今後の動向を要チェックのプロジェクトといえます。

②みどりと一体になった就業環境

外苑前のいちょう並木

神宮外苑のいちょう並木やみどりの散策路、広場などに囲まれた就業環境は、他の都心オフィスにはない大きな魅力です。
社員のウェルビーイングや採用ブランディングの観点でも、付加価値の高い拠点となることが期待されます。

③スポーツ・文化施設との一体性

ラグビー場・野球場・文化交流施設などが集まる立地は、企業のイベントやスポンサーシップ、来客対応などにも活かしやすい環境です。
“働く・観る・楽しむ”が一体となった街で、ビジネスの幅を広げやすい点も注目ポイントとなります！

④段階整備による中長期での拠点づくり

このプロジェクトは2036年の全体完成を目指して段階的に整備が進みます。
オフィス棟の竣工時期を見据えながら、中長期の拠点戦略に組み込んで検討したいエリアといえるでしょう。

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周辺の再開発ビル

今回ご紹介した「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」をはじめ、周辺のエリアでは多数の再開発プロジェクトが進行しています。
ここでは、青山～赤坂周辺で進む代表的なプロジェクトをご紹介します！

北青山三丁目地区第一種市街地再開発事業 B地区

外観 イメージパース

青山通り沿いの約2.9haの敷地で進められているプロジェクトです。
B-1街区とB-2街区に分けられており、B-1街区には地上38階・地下2階建て約180mの超高層ビルが建設されます。

B-1街区の用途は事務所、店舗、宿泊施設、公共公益施設となり、B-2街区は店舗用途の地上3階建てのビルとなります。
「北青山三丁目地区まちづくりプロジェクト」の一環で、表参道寄りのA街区（住宅複合）はすでに竣工済です（のの青山）。

【計画概要】
所在地：東京都港区北青山三丁目の一部
用途：事務所、商業、宿泊、公益施設等
延床面積：B-1街区 約178,000㎡、B-2街区 約2,000㎡
規模：B-1街区 地上38階地下2階／約180m、B-2街区 地上3階地下2階／約20m
竣工：2030年予定

赤坂七丁目２番地区第一種市街地再開発事業

外観 イメージ

高橋是清翁記念公園に隣接する約1.2ha の区域で進められているプロジェクトです。
住宅をメインとした地上46階建ての超高層ビルが建設予定となっています。

高層棟のメイン用途は共同住宅で、中層棟にはオフィス・店舗・専修学校等が入る予定です。

【物件概要】
所在地：東京都港区赤坂七丁目地内
延床面積：約87,900㎡
規模：地上46階、地下1階（約157メートル）
用途：住宅、事務所、店舗、各種学校
竣工：2028年度予定

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まとめ

今回は「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」についてご紹介しました。
三井不動産・明治神宮・日本スポーツ振興センター・伊藤忠商事を中心に、約17.5haの区域でスポーツ・みどり・オフィス・文化を融合させる大規模再開発です。

4列のいちょう並木をはじめとするみどりの保存・継承、老朽スポーツ施設の段階的な建替え、青山アドレスの大規模オフィスの供給など、次の100年に向けた街づくりが進められています。

オフィス移転の観点でも、青山・外苑前エリアという希少な立地に、みどりと一体になった大規模ハイグレードオフィスが供給される点は大きな注目ポイントです。
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この記事を書いた人

代表取締役　原島雄一郎

1989年からオフィスビルの仲介営業に従事。2004年に株式会社ライヴェックスを創業して以来現役職。2025年3月で業歴36年 。