【2026年7月速報】東京23区のオフィス賃料相場と空室率｜都心5区の最新データ・新築ビル内定率まとめ【空室率が6年ぶりに1％台へ】

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2026年7月のオフィス相場情報を速報でお届けいたします！
オフィス移転をご検討の企業様や、相場を参考に物件を探したい企業様は、ぜひ参考にしてくださいね！

マーケット総括

東京都心5区のオフィス需給はさらに逼迫、空室率は6年ぶりに1％台へ

東京都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）のオフィス市場では、需給の引き締まりが一段と進んでいます。

平均空室率は1.99％となり、前月から0.08ポイント低下。
空室率が2％を下回るのは2020年6月以来、約6年ぶりとなりました。
一般的に空室率5％前後が需給均衡の目安とされるなか、1％台は募集区画が限られる非常にタイトな市場環境を示しています。

背景には、企業の業績回復や人材確保を目的とした本社移転・増床ニーズの拡大があります。
既存オフィス内での増床や近隣への分室開設なども活発で、空室面積が約6,900坪減少しました。

募集賃料は29カ月連続で上昇

需給のひっ迫を背景に、東京都心5区の平均募集賃料は坪22,993円となり、前月比0.65％、前年同月比では10.14％上昇しました。
募集賃料は29カ月連続で上昇しており、前年同月比約2,110円値上がりしています。

また、新築ビルの募集賃料は前年同月比26.42％上昇と高い伸びを示している一方、既存ビルも前年同月比9.84％上昇しており、市場全体で賃料上昇基調が続いています。

オフィスは「働く場所」から「集まる場所」へ

近年は単なる執務スペースとしてだけではなく、社員同士のコミュニケーションや企業文化を醸成する場としてオフィスを見直す企業が増えています。
会議室やカフェスペース、テラス、個室ブースなどを備えたオフィスへの移転・拡張が進んでおり、「出社したくなるオフィス」を重視する企業が市場をけん引しています。

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【2026年7月】都心主要5区の平均坪単価

2026年7月の都心主要5区のオフィス相場（平均坪単価）は下記の通りです。
東京都心5区の空室率は前月より0.8％減の1.99％で、都心の空室率は6年ぶりに1％まで低下しました。

2026年7月の平均坪単価

千代田区
200坪以上：-
100坪～200坪：￥21,400円/坪
50坪～100坪：￥20,429円/坪
20坪～50坪：￥17,669円/坪
20坪未満：￥16,983円/坪

中央区
200坪以上：-
100坪～200坪：￥19,344円/坪
50坪～100坪：￥20,979円/坪
20坪～50坪：￥19,923円/坪
20坪未満：￥22,003円/坪

港区
200坪以上：￥16,000円/坪
100坪～200坪：￥21,081円/坪
50坪～100坪：￥21,023円/坪
20坪～50坪：￥21,416円/坪
20坪未満：￥21,466円/坪

新宿区
200坪以上：-
100坪～200坪：￥18,768円/坪
50坪～100坪：￥18,342円/坪
20坪～50坪：￥18,037円/坪
20坪未満：￥17,142円/坪

渋谷区
200坪以上：-
100坪～200坪：￥26,722円/坪
50坪～100坪：￥25,623円/坪
20坪～50坪：￥25,250円/坪
20坪未満：￥24,385円/坪

主要5区
200坪以上：￥23,279円/坪
100坪～200坪：￥20,792円/坪
50坪～100坪：￥21,087円/坪
20坪～50坪：￥20,309円/坪
20坪未満：￥20,549円/坪

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今後のオフィス市場の動き

新型コロナウイルスの影響を受けて在宅勤務が進み、2022年8月には6.5％にまで悪化していた空室率。
現在は、コロナ後の人手不足を解消するため、駅近や交通アクセスが良い好立地で設備が整ったオフィスへ移転需要が拡大している背景があります。

また、景気回復や相次ぐ大型再開発、インバウンド増加や地価上昇も影響しております。
地価調査で全国平均は4年連続上昇、東京23区の商業地は13年連続で上昇し、上げ幅は13.2％となりました。

東京駅周辺、渋谷、新宿、赤坂・六本木、池袋など東京都内の主要エリアを中心に、大規模な再開発プロジェクトが進行しており、今後も賃料上昇が見込まれます。

再開発が進む渋谷駅周辺（2026年4月撮影）

東京ミッドタウン日本橋の建築状況（2026年6月撮影）

野村不動産日本橋本町ビルの建築状況（2026年6月撮影）

大手企業の移転の動向

味の素は2026年春に中央区の「TODA BUILDING」、KDDIとマルハニチロは高輪ゲートウェイ駅に直結の「THE LINKPILLAR1」、マツダの本社機能も「麻布台ヒルズ」に移転を計画しています。

M&A（合併・買収）仲介のM&Aキャピタルパートナーズは、2028年に完成予定のTorch Tower（トーチタワー）に本社を移転する予定で、移転時期は29年1月予定となっています。

また、ホンダは2029年に完成予定の八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業に本社機能を移転することを発表しました。

2026年8月完成予定の「明治安田新宿ビル」には、製薬会社の中外製薬や化学用精密ポンプ大手の日機装も移転予定となっています。

▼麻布台ヒルズについては記事もチェック▼

【オフィスビル紹介】麻布台ヒルズ 森JPタワーを徹底解説！日本一高い超高層オフィスタワー！

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ソフトウェア開発の日本システム技術は2026年度中をめどに、高輪ゲートウェイシティの「THE LINKPILLAR 2（ザ リンクピラー2）」に東京本社を移転することを発表しています。

▼高輪ゲートウェイシティについては記事もチェック▼

【再開発】高輪ゲートウェイ駅直結の大型複合開発「高輪ゲートウェイシティ」が街開き！みどころをレポートします

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/takanawa-gateway-city/

不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」をはじめとした各種サービスを展開する株式会社LIFULLが、2027年8月に大崎リバーウォークガーデンへ本社移転することを発表。
人材サービスのレバレジーズも、大崎リバーウォークガーデンに新オフィスを開設予定で、2027年中の入居を予定しています。

大崎エリアの再開発を徹底解説！山手線南部のビジネス拠点とオフィス移転の魅力とは？

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/osaki/

このように、再開発エリアの新築ビルへの大企業の本社移転が続々と発表されています。

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2026年〜2027年竣工ビルの内定・リーシング状況

現在、東京23区内の大型新築オフィスビルにおけるテナント内定率（稼働率）は、非常に高い水準を維持しています。
2026年10月までに竣工（または予定）している48棟の総平均稼働率は86％に達しており、これは過去の好況期（2021年春調査時の92％）に迫る高水準です。

東京ワールドゲート 赤坂トラストタワーは推定内定率98％に

2024年8月に一期竣工、2025年10月に二期竣工を迎えた「東京ワールドゲート 赤坂トラストタワー」。
総オフィス賃貸可能床⾯積10万9200㎡という大規模オフィスビルですが、推定内定率は98％となり、ほぼ満室に達しています。

東京ワールドゲート 赤坂トラストタワーについて詳しく▼

【オフィスビル紹介】駅直結！「 東京ワールドゲート赤坂　赤坂トラストタワー」の魅力を徹底解説！

https://www.livex-inc.com/office_and/tokyo/akasaka-trust-tower/

明治安田新宿ビルは8割予想

外観 イメージパース

2026年8月末竣工予定の「明治安田新宿ビル（仮称）」は西口駅前広場に面しており、地下広場と直結する利便性が評価され、すでに内定率約80％となっています。
「明治安田新宿ビル（仮称）」は、事務所（4階～22階、1フロア専有面積800坪超）・店舗（地下1階～1階 約850坪）・ホール（2階 約100坪）・その他（子育て支援施設、駐車場など）で構成される予定です。

依然として強さを見せる「JR東京駅周辺」

2026年7月完成予定の大手町ゲートビルディングは、すでにほぼ満室の95％に達しています。
また、2026年2月に竣工した「TOFROM（トフロム） YAESU TOWER」も推定80％の内定率を確保しています。

【再開発】東京駅直結「TOFROM YAESU（トフロム八重洲）」とは？東京駅前再開発の新たなランドマークを徹底解説！

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/tofrom-yaesu/

2026年・2027年・2028年竣工予定のビルもチェック

【移転検討企業向け】2026年竣工予定の注目オフィスビル特集｜東京主要エリアの再開発を網羅

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/redevelopment-2026/

【移転検討企業向け】2027年竣工予定の注目オフィスビル特集｜東京主要エリアの再開発を網羅

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/redevelopment-2027/

【移転検討企業向け】2028年竣工予定の注目オフィスビル特集｜東京主要エリアの再開発を網羅

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/redevelopment-2028/

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2026年後半〜2027年のオフィス賃貸市況予測

市場の総括：需給逼迫とインフレがもたらす「強い市況」の継続

2026年後半から2027年にかけての国内賃貸オフィス市場は、専門家の一致した見解として「極めてタイトな需給関係の継続」と「成約賃料の上昇基調」が予測されています。
背景には、人材採用や出社回帰に伴う拡張需要がある一方で、建築費高騰や人手不足による新築供給の遅延・後ろ倒しが相次ぎ、供給が制限されている状況があります。

稼働率・空室率の動向

歴史的な低空室率の維持
主要各社の予測では、都心Aクラスビルの空室率はすでに0.5%前後の極めて低い水準に達しています。
新築ビルの内定率も、2026年竣工物件で9割以上、2027年竣工物件でも約7割近くがすでに内定済み（先食い傾向）となっており、2029年頃まではこのタイトな需給が続くとの見方もあります。

玉突き移転（連鎖的なアップグレード）の発生
企業が優秀な人材の確保やウェルビーイング投資（就労環境改善）を目的にハイグレード物件を志向する「質への逃避」が継続。
それにより生じた二次空室も、一段上の環境を求める中堅・成長企業によって即座に埋まる好循環（玉突き移転）が起きており、これが市場の高い吸収力となっています。

成約賃料の動向

実質ベースでの力強い上昇
一般物価の影響を除いた実質ベースでも、2025年から2027年の2年間で10%超の上昇、あるいは市場賃料が年率10%以上のペースで上昇を続けるとする強気な予測が出ています。

オーナー優位の契約条件
需給が引き締まっていることから、フリーレント期間が縮小（クラスAビルでは2ヶ月程度まで）しているほか、インフレ対応として「消費者物価指数（CPI）連動型」の賃料契約を導入・検討する動きが定着し始めています。
また、新築ビルの高値追求姿勢が強いため、好立地の中小ビルへ需要が波及し、一部では中小ビルの賃料が大幅に引き上がる可能性も指摘されています。

.市場を揺るがす注視すべきリスク・環境変化

専門家が当面の懸念材料や中長期的な変化として挙げている主なポイントは以下の通りです。

中東情勢の長期化とコスト高騰
中東情勢の緊迫化に伴う石油価格高騰が、建材や内装工事費のさらなる上昇、部材の欠品を招いています。
これが工事の長期化や原状回復費用の増大といった具体的な影響をもたらしており、企業収益を圧迫して移転計画の見送りに繋がるリスクが懸念されます。

セットアップオフィス・シェアオフィス需要の拡大
入居工事費や引越費用が高騰しているため、初期費用を抑制でき、工事手間の省ける「セットアップオフィス」や「シェアオフィス」の需要がさらに高まると予想されています。
また、2027年4月から適用される「新リース会計基準」への対応（オフバランス化の検証）も、こうした柔軟なオフィス形態への移行を後押しする可能性があります。

生成AIの普及と中長期的な影響
短期的（今後4〜5年）には人手不足を補うものとしてオフィス需要への直接的な悪影響は限定的と見られています。
しかし10年スパンの中長期的な視点では、就業者数の抑制やオフィス縮小をもたらす下振れ要因として、海外（欧米）の先行事例を注視していく必要があります。

金利上昇と不動産開発の抑制
金利のある世界への移行（長期金利の上昇）は、デベロッパーの借入コストや期待利回りに影響を与えます。
地価、労務費、建築資材の「三大コスト」の上昇と相まって、地方都市を中心に採算の合わない新築計画の中止や延期が増えており、今後は新築に頼らない「築古・小規模ビルの改修・リノベーションによるオフィス再生（ストック活用）」の事例が積み上がっていくと予測されます。

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近年の主なオフィスビル開発や再開発エリアについて

今後の主なオフィスビルの開発については、下記の通りです。

2026年以降の完成予定大規模オフィスビル（千代田区）

【竣工済】2026年1月：フロントプレイス神田神保町（地上13階／延べ床面積13,000㎡）
【竣工済】2026年7月：大手町ゲートビルディング（内神田一丁目計画）（地上26階／延べ床面積85,267㎡）
2027年春：麹町郵便局開発計画（地上14階／延べ床面積22,000㎡）
2027年11月：永田町二丁目計画（地上10階／延べ床面積10,348㎡）
2028年5月：Torch Tower（地上62階／延べ床面積553,000㎡）
2028年度：東京海上日動新・本店ビル（地上20階／延べ床面積130,000㎡）
2029年3月：HIBIYA CROSS PARK サウスタワー（地上45階／延べ床面積287,000㎡）
2029年8月：学士会館・SC神田錦町三丁目ビルの再開発
2029年9月：（仮称）SMBC九段プロジェクト（地上21階／延べ床面積42,649.09㎡）
2029年度：富士見二丁目3番地区再開発 A敷地（地上21階／延べ床面積約45,000㎡）
2030年10月：(仮称)M計画（地上28階／延べ床面積171,934㎡）
2030年10月：神田多町二丁目計画（地上21階／延べ床面積64,860㎡）
2030年度：(仮称)丸の内3-1プロジェクト（国際ビル・帝劇ビル建替計画）（地上29階／延べ床面積約17,600㎡）
2030年度：秋葉原駅前東地区再開発（地上22階／延べ床面積約52,500㎡）
2030年度：TOKYO CROSS PARK ノースタワー（地上46階／延べ床面積270,000㎡）
2031年度：NTT日比谷タワー（地上48階／延床面積360,000㎡）
2033年度予定：九段南一丁目地区第一種市街地再開発事業（地上32階／延床面積約81,260㎡）
2035年度：霞が関・虎ノ門地区再開発計画A地区（地上28階／延床面積151,800㎡）

【千代田区の再開発記事】

TOKYO TORCH（東京トーチ）完全ガイド｜日本一高い超高層ビル「Torch Tower」の全貌と大手町の新ランドマーク

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【丸の内エリア徹底ガイド】日本を代表するビジネスエリア！再開発プロジェクト・注目ビル・オフィス移転で選ばれる理由まで解説

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【再開発】「九段南一丁目地区のまちづくり」とは？ 九段下駅前の再編と水辺空間の再生が進む再開発プロジェクトを徹底解説！

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【再開発】「霞が関・虎ノ門地区」開発計画とは？ 虎ノ門駅前の新ランドマークとなる超高層ビル・駅まち一体の再整備を徹底解説！

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HIBIYA CROSSPARK（日比谷クロスパーク）とは？日比谷公園をつなぐ日比谷・内幸町再開発の全貌とオフィス移転の注目ポイント【TOKYO CROSS PARK構想】

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【2026年開業予定】文化発信拠点「YURAKUCHO PARK（有楽町パーク）」が有楽町駅前に誕生！ファレル・ウィリアムスとNIGO®が手がける複合空間も

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【再開発】神田エリアの今とこれから｜駅周辺・内神田・神田小川町の再開発とオフィス拠点としての魅力を解説

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【飯田橋エリア徹底ガイド】千代田・新宿・文京が交わる交通結節点！駅周辺で同時進行する再開発プロジェクトを徹底解説

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2026年以降の完成予定大規模オフィスビル（中央区）

【竣工済】2026年2月：TOFROM YAESU TOWER（トフロム ヤエス タワー ※東京駅八重洲一丁目東B地区再開発）（地上階51階／延べ床面積225,000㎡）
2026年9月：日本橋野村三井タワー（日本橋一丁目中地区再開発 C街区）（地上階52階／延べ床面積374,000㎡）
2026年12月：日本橋本町三井ビルディング &forest（（仮称）日本橋本町一丁目3番計画）（地上18階／延べ床面積27,452.22㎡）
2026年12月：野村不動産日本橋本町ビル計画（地上17階／延べ床面積35,144.70㎡）
2029年7月：八重洲一丁目北地区再開発 南街区（地上階44階／延べ床面積185,984.34㎡）
2028年度：八重洲二丁目南特定街区（地上階39階／延べ床面積135,200㎡）
2028年2月：日本橋本町一丁目5番街区計画（地上11階／延べ床面積約18,000m²）
2029年1月：八重洲二丁目中地区再開発（地上階43階／延べ床面積388,562㎡）
2030年度：京橋三丁目東地区再開発（地上階35階／延べ床面積166,220㎡）
2030年度：日本橋茅場町1-6地区再開発（地上27階／延べ床面積約41,650㎡）
2031年1月：築地二丁目地区再開発（地上20階／延べ床面積56,300㎡）
2031年度：日本橋一丁目東地区再開発 A街区（地上階40階／延べ床面積274,000㎡）
2031年度：日本橋一丁目1・2番地区再開発 A街区（地上25階／延べ床面積85,300㎡）
2032年3月：日本橋室町一丁目地区再開発 A街区（地上階34階／延べ床面積116,100㎡）
2038年度：築地地区まちづくり事業 オフィス棟（地上41階／延べ床面積230,000㎡）

【中央区の再開発記事】

【大規模再開発】日本橋リバーウォークとは？首都高地下化・超高層ビル・街の変貌など注目ポイントを徹底解説！

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【再開発】「東京ミッドタウン日本橋」が2027年秋オープン！超高層ビル「日本橋野村三井タワー」や「COREDO日本橋」の閉館まで徹底解説！

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【大規模再開発】築地地区まちづくり事業とは？再開発の全貌と築地エリアの未来｜オフィス移転メリットも解説

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/tsukiji-machizukuri/

【再開発】「（仮称）築地一丁目地区第一種市街地再開発事業」とは？旧電通本社ビル跡地で進む大規模複合開発を徹底解説！

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/tsukiji-1chome-deveropment/

【八重洲エリア徹底ガイド】再開発で進化する新たな東京の玄関口！再開発プロジェクトからオフィス移転で選ばれる理由も

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/yaesu/

2026年以降の完成予定大規模オフィスビル（港区）

【竣工済】2026年1月：住友芝公園ビル（地上階21階／延べ床面積39,947.43㎡）
【竣工済】2026年1月：アベニュー高輪（地上10階／延べ床面積11,780.26㎡）
【竣工済】2026年3月：表参道 Grid Tower（地上階38階／延べ床面積45,965.01㎡）
【竣工済】2026年3月：THE LINKPILLAR2（地上階31階／延べ床面積208,457㎡）
2027年3月：世界貿易センタービルディング本館（地上46階／延べ床面積約301,998m²）
2027年9月：三会堂ビル（地上19階／延べ床面積34,816㎡）
2027年10月：TORANOGATE（地上階29階／延べ床面積119,886㎡）
2028年3月：赤坂二・六丁目地区開発計画 東街区（地上階40階／延べ床面積167,643㎡）
2028年：神宮外苑地区再開発 事務所棟（地上階38階／延べ床面積213,000㎡）
2028年度：高輪三丁目品川駅前地区再開発（地上階30階／延べ床面積186,900㎡）
2029年3月：田町駅西口駅前地区開発事業（地上24階／延べ床面積約98,570㎡）
2029年3月：輪三丁目品川駅前地区再開発（地上30階／延べ床面積約186,900㎡）
2029年度：品川駅西口地区 A地区（地上29階／延べ床面積313,100坪）
2030年3月：北青山三丁目地区再開発 B-1棟（地上38階／延べ床面積179,500坪）
2030年6月：東京工業大学田町キャンパス土地活用事業 複合施設A（地上36階／延べ床面積283,000坪）
2030年度：六本木五丁目西地区再開発 A-1街区（地上66階／延べ床面積794,500坪）
2030年度：品川駅街区地区 北街区（地上28階／延べ床面積165,000坪）
2030年度：ブルーフロント芝浦 N棟（地上45階／延べ床面積550,451坪）
2030年度：Honda青山ビル建替え計画（地上25階／延べ床面積約53,000㎡）
2030年度：六本木五丁目西地区再開発 A-1街区（地上66階／延べ床面積約794,450㎡）
2030年度：六本木五丁目西地区再開発 B街区（地上70階／延べ床面積約約239,050㎡）
2031年3月：品川駅街区地区 北街区（地上28階／延べ床面積162,465.80㎡）
2031年11月：品川駅北口駅改良・駅ビル整備（地上10階／延べ床面積50,780.24㎡）
2032年3月：泉岳寺駅地区再開発（地上階30階／延べ床面積112,300㎡）
2032年4月：品川駅北周辺地区再開発 南街区（地上23階／延べ床面積39,900坪）
2032年：神宮外苑地区再開発 複-a合棟A（地上40階／延べ床面積127,300坪）
2032年度：品川駅西口地区B-1-2地区（地上31階／延べ床面積約268,000㎡）
2037年3月：品川駅街区地区 南-a街区（地上28階／延べ床面積201,000坪）

【港区の再開発記事はこちら】

【再開発】六本木五丁目西地区再開発とは？ 六本木・麻布十番をつなぐ超大型複合開発を徹底解説！オフィス移転で注目したいポイントも

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【再開発】赤坂二・六丁目地区開発計画とは？超高層オフィスビルと駅まち一体空間・インキュベーション施設が赤坂に誕生！

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【2027年10月竣工予定】虎ノ門駅の直上に立地！「⻁ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業(TORANOGATE)」新しい閃きが生まれる最先端オフィスが誕生！

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「世界貿易センタービルディング 本館」建替工事が進行中！再開発が進む浜松町駅西口エリアのいま

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【再開発】品川・高輪ゲートウェイ・泉岳寺・田町エリアの再開発プロジェクト完全ガイド！

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2026年以降の完成予定大規模オフィスビル（新宿区）

2026年夏：新菱冷熱工業本社ビル（地上階13階／延べ床面積18,090㎡）
2026年8月：(仮称)明治安田生命新宿ビル（地上階23階／延べ床面積97,000㎡）
2029年度：新宿駅西口地区開発計画 A区（地上48階／延べ床面積251,000坪）
2036年全体完成予定：神宮外苑地区第一種市街地再開発事業　※港区にもまたがります
未定：新宿駅西南口地区開発計画 南街区（地上36階／延べ床面積150,000坪）


【新宿区の再開発記事はこちら】

【2026年最新版】西新宿再開発でオフィス市況はどう変わる？注目ビルとプロジェクトを徹底解説！

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【再開発】「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」とは？100年の歴史を継承する“スポーツとみどり”の新拠点を徹底解説！

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2026年以降の開発予定大規模オフィスビル（渋谷区）

2027年2月：道玄坂二丁目南地区再開発 オフィス棟（地上階30階／延べ床面積74,100㎡）
2027年6月：MITAKE Link Park（地上階14階／延べ床面積47,351㎡）
2029年度：Shibuya REGENERATION Project B街区（地上41階／246,850坪）
2031年度：渋谷スクランブルスクエア 中央棟（地上10階／延べ床面積95,000坪）
2031年度：渋谷スクランブルスクエア 西棟（地上13階）
2031年度：宮益坂地区再開発 A街区（地上階33階／延べ床面積191,150㎡）
2031年度：渋谷二丁目22地区再開発（地上24階）
未定：桜丘町中地区市街地再開発事業

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【再開発】2026年最新！渋谷駅周辺の再開発動向と注目プロジェクトを大公開！渋谷移転のメリットも

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この記事を書いた人

代表取締役　原島雄一郎

1989年からオフィスビルの仲介営業に従事。2004年に株式会社ライヴェックスを創業して以来現役職。2025年3月で業歴36年 。