【オフィスビル紹介】「NRビル」
オフィス移転仲介のプロがご紹介する、オフィスビル紹介シリーズ！今回は、代々木公園エリアで物件をお探しの方にぜひチェ
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オフィス相場情報・再開発情報
OFFICE＆（オフィスアンド）では、東京都内で進んでいるさまざまな再開発プロジェクトを解説しています。
今回は、九段下駅周辺で進められている「九段南一丁目地区のまちづくり」について詳しくご紹介いたします！
「九段南一丁目地区のまちづくり」は、北街区・中街区・南街区に分けて進められています。
北街区は「九段南一丁目地区第一種市街地再開発事業」として、中街区は「(仮称)SMBC九段プロジェクト」としてそれぞれ開発プロジェクトが進行中です！
この記事では、プロジェクト概要や九段下エリアの特徴、そしてオフィス移転を検討する企業が注目すべきポイントを仲介会社目線で詳しく解説いたします。
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CONTENTS
＼この記事はこんな人へおすすめ／
・「九段南一丁目地区のまちづくり」について詳しく知りたい方
・九段下エリア周辺の再開発や新築ビルに興味のある方
・東京の都市開発エリアでオフィスをお探しの方
・新築大型オフィスへの移転をご検討中の方
「九段南一丁目地区のまちづくり」は、千代田区九段南一丁目地内、約2.3haを対象とした再開発プロジェクトです。
北街区・中街区・南街区の3街区で進められており、中街区の「(仮称)SMBC九段プロジェクト」は2029年9月竣工予定、北街区の「九段南一丁目地区第一種市街地再開発事業」は2033年度の竣工予定となっています。
この再開発プロジェクトの方針として「九段下駅の駅前広場を中心とした地域の拠点形成」「駅前広場から周辺へつながる快適なネットワーク整備」「水と緑が連続するまちづくり」が掲げられています。
九段下エリアは高い利便性や周辺の自然環境、歴史文化資源などが豊富なことが特徴ですが、駅前の歩行者滞留空間不足や幅員の狭い川沿いの歩行者空間、防災性に懸念がある老朽化建物などの課題も残っていました。
この「九段南一丁目地区のまちづくり」では、3地区一体のまちづくりとして、バリアフリー動線や歩行者ネットワークの拡充、屋内滞留空間（アトリウム）の整備などが実施される予定となっています！
参考
【九段南エリアのまちづくり方針】
・地下鉄出入口のバリアフリー動線を再整備
・歩道状空知を確保し、日本橋川両岸沿いの歩行者、緑、水辺の親水空間を創出
・内堀通り沿いの歩道拡幅と合わせたアンブレラフリーの歩行者ネットワーク整備
・駅前広場の整備、歩行者空間、オープンスペースやにぎわい施設の整備
・地下鉄、自転車、次世代モビリティ等の交通結節点を形成
九段下駅
九段南一丁目エリアは、九段下駅を核にした交通利便性と、皇居周辺の水と緑、さらに行政・文化機能が近接したバランスのよいエリアです。
九段下駅には東京メトロ東西線・半蔵門線、都営新宿線が乗り入れており、ビジネス拠点としてもおすすめの立地となります。
また、周辺には日本武道館、靖国神社、昭和館といった歴史文化資源や千代田区役所、合同庁舎（東京法務局など）といった行政機能も集まっています。
牛ヶ淵・清水濠・日本橋川、北の丸公園の緑地空間など、周辺には自然環境が多いところも魅力です。
他のビジネス街と比べても、周辺の文化施設や緑地、水辺環境によって落ち着いた雰囲気のあるエリアとなっています。
計画地
今回のまちづくりの計画地は、九段下駅から日本橋川・内堀通り沿いに位置する約2.3haの敷地となっています。
周辺には九段会館テラスや日本武道館、千代田区役所、九段第3合同庁舎などがあります。
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九段南一丁目地区のまちづくりでは、北街区・中街区・南街区の3つの街区に分けられています。
ここでは、それぞれのプロジェクトについて詳しくご紹介いたします！
北街区は「九段南一丁目地区第一種市街地再開発事業」の事業名で進められています。
地上32階、地下3階、高さ約170mの超高層ビルが新設予定です！
用途は事務所、店舗、公共公益施設、駐車場等。
事業協力者として住友不動産が参画しており、2028年度の着工、2033年度の竣工を目指しています。
断面イメージ
中層・高層階は事務所で、低層階に店舗や公共公益施設等が入る予定です。
九段下駅に接続し、地上と地下をつなぐ動線も整備されます。
【物件概要】
所在地：東京都千代田区九段南1丁目
敷地面積：約5,410㎡
延床面積：約81,260㎡
規模：地上32階／地下3階
高さ：約170m
竣工：2033年度予定
外観イメージパース
中街区は「(仮称)SMBC九段プロジェクト」の名称で進められている再開発プロジェクトで、三井住友銀行が複合施設を新築します。
地上21階、地下2階、高さ約125mの超高層ビルで、用途は事務所、集会場、飲食店、自転車車庫となっています。
「サステナビリティ」を体現した環境配慮ビルを目指しており、建物の3フロアにサステナブルフロアを設けられています。
断面イメージ
【物件概要】
所在地：東京都千代田区九段南1丁目3番4ほか（地番）
敷地面積：3,641.93㎡
延床面積：42,649.09㎡
規模：地上21階／地下2階
高さ：約125m
竣工：2029年9月予定
2026年4月時点、詳細は未定です。
将来的に整備予定のため、詳細が分かり次第こちらで更新させていただきます！
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計画イメージ
「九段南一丁目地区のまちづくり」の特徴として、まず九段下駅と地上の関係の組みなおしが挙げられます。
約2,600㎡規模の駅前広場では、地下2階・地下1階・地上1階にまたがるアトリウム空間、屋外広場、歩行者の快適性を高めるためのひさし、地下鉄駅からの階段や昇降施設などが新設予定です。
ほかにも、歩行者通路や広場などが新設され、駅利用者の受け皿と地上への結節機能が整備される計画となっています！
駅とまちをつなぐ歩行者ネットワークのイメージ
また、九段下駅から区役所方面・周辺街区へつながる歩行者ネットワークも強化されます。
地下鉄改札階からの動線整備が実施され、雨天時でも移動しやすいアンブレラフリーな歩行環境となる予定です。
参考
【主な動線整備】
・駅から北街区地下2階の駅前広場につながる動線
・九段下交差点、神保町方面へつながる動線
・区役所方面へつながる動線
・中地区へ連なる地下通路
・内堀通り沿いの屋根のある歩行者空間
・エスカレーターの整備
など
3つ目の特徴は、水辺と緑を意識した駅前再開発であることです。
地区全体の方針として、日本橋川沿いの歩行空間拡充や親水空間整備、オープンスペースの創出、内堀通り沿いの歩道拡幅と連続する歩行者空間の確保が掲げられています。
九段下は交通利便性の高い都心立地でありながら、水辺や北の丸公園に近いことが大きな魅力の一つです。
その環境価値をオフィス立地の魅力に転換する再開発ともいえますね！
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続いて、オフィス移転目線での注目ポイントをご紹介いたします！
オフィス移転の観点でまず注目したいのは、「駅近」だけでなく「駅からの到達性」が改善される点です。
九段下駅は地下鉄の交通結節点ですが、駅前の滞留空間不足やバリアフリー動線の分かりにくさが課題でした。
今回の再開発プロジェクトでは、駅前広場や昇降施設、地下との接続、ひさしが付いた歩行空間の整備などが進められます。
今回の再開発プロジェクトが進行すれば、来訪者対応やイベント動線、日常の通勤快適性などの向上にもつながります。
来客が多い企業や公共性の高い組織、士業、教育・文化関連との親和性が高い企業には相性のよい立地となります！
また、駅前広場とアトリウム、歩道状空地、道路拡幅、水辺動線の改善が同時に進むため、専有部スペック以上に「周辺環境の完成度」で評価されやすいプロジェクトです。
九段下は、皇居周辺の品格、区役所・合同庁舎に近い行政アクセス、武道館イベント時の集客力など、他のビジネスエリアにはない特徴があります。
今後段階的に再開発が進んでいき、アドレス性を重視する企業にとっては検討価値がさらに高くなることが見込まれます！
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今回ご紹介した「九段南一丁目地区第一種市街地再開発事業」や「(仮称)SMBC九段プロジェクト」をはじめ、九段下や周辺のエリアでは多数の再開発プロジェクトが進行しています。
すでに竣工したビルもあわせてチェックしてください！
九段会館テラスは、今回の「九段南一丁目地区のまちづくり」の計画地とも隣接した立地にある大規模オフィスビルです。
旧九段会館の一部保存・復元と新築棟の整備を組み合わせたプロジェクトで、九段下エリアの更新を象徴する存在となっています。
「水辺に咲くレトロモダン」をコンセプトとしており、登録有形文化財建造物である旧九段会館を一部保存しながら、現代の様々なニーズを踏まえ2022年7月に建て替えられました。
クラシカルな雰囲気と最新の新築オフィスが融合した内装は必見ですよ！
【物件概要】
ビル名：九段会館テラス
住所：東京都千代田区九段南1-6-5
交通：東京メトロ半蔵門線・東西線、都営新宿線「九段下」駅1分
竣工：2022年7月
構造：S造（CFT造）・RC造・SRC造
規模：地下3階・地上17階・塔屋3階
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【オフィスビル紹介】「九段会館テラス」を徹底解説！クラシカルな雰囲気と最新設備のオフィスが融合した大型ビル
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外観イメージ
飯田橋3丁目近接地に、事務所、店舗、公益施設、住宅、駐車場で構成される高層ビルを新設予定です。
飯田橋駅東口エリアの再整備を行い、駅とまちをつなぐ賑わいのある空間を造ることを目的としています。
当初計画では2026年11月竣工予定でしたが、2026年3月時点で権利変換計画が未認可のため大幅に遅延しており、竣工時期は未定となっています。
【物件概要】
所在地：東京都千代田区飯田橋3丁目
主要用途：事務所、店舗、公益施設、住宅、駐車場
規模：地上26階・地下2階
高さ：約130m
竣工：未定
約1.1haの面積を誇る広さで、北東側のA街区と南側のB街区の2つの街区で進んでいる再開発プロジェクトです。
地上地下歩行者ネットワークの強化、駅前滞留空間および防災拠点の整備を行います。
所在地は東京都千代田区飯田橋四丁目8番9番及び富士見二丁目6番5番の一部で、主要用途は下記の通りとなります。
A-1街区
用途：事務所、店舗、駐車場等
延べ面積：約74,450㎡
B街区
用途：住宅、店舗、駐車場等
延べ面積：約25,530㎡
外観 イメージパース
小規模住宅地の統合による大街区化、道路拡幅による地域の防災力強化、沿道の賑わい形成に資する広場や安全で快適な歩行者ネットワークの整備、JR飯田橋駅周辺の交通結節機能整備への協力などを目的をとしたプロジェクトです。
A敷地とB敷地の2つの敷地内にそれぞれビルが建設され、竣工は2029年度予定です。
A敷地
用途：事務所、住宅、店舗、駐車場等
規模：地上21階建て（高さ約130m）
B敷地
用途：事務所等
規模：地上6階建て
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今回は「九段南一丁目地区のまちづくり」の再開発プロジェクトについてご紹介しました。
「九段南一丁目地区のまちづくり」は、北街区の高層複合開発（ビル建設）だけではなく、九段下駅前の拠点性を高めるプロジェクトとなっています。
水辺と緑が豊富な周辺環境を活かしながら、歴史・文化・行政機能が共存するエリアとして街の質を引き上げていく取り組みです。
駅前広場、地下接続、屋根のある歩行空間、日本橋川沿いの親水性向上など、駅からの動線や利便性向上、滞留空間の拡充などもポイントとなっています！
新築ビルの建設はもちろん、「九段下という街がどのように変わっていくか」も注目です。
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この記事を書いた人
代表取締役 原島雄一郎
1989年からオフィスビルの仲介営業に従事。2004年に株式会社ライヴェックスを創業して以来現役職。2025年3月で業歴36年 。
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