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居抜きオフィス・セットアップオフィス
オフィスの新設や移転の際は、原状回復済の真っ新な状態（タイルカーペットが敷いてあるだけの状態など）に入居することが一般的ですが、近年は既に間仕切りなどの造作や内装工事が完了した状態で入居ができる「居抜きオフィス」や「セットアップオフィス」といった新しいオフィス移転の形も増えてきています。
しかし、「セットアップオフィス」と言われてもピンとこない方も多いのではないでしょうか。
今回はセットアップオフィスについて詳しくご紹介致します。
セットアップオフィスがどのようなものか、メリット・デメリットもあわせてチェックしてみましょう！
CONTENTS
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冒頭でもお伝えした通り、セットアップオフィスは既に内装造作などが施された状態のオフィスです。
同じように内装造作が施された状態のオフィスとして「セットアップオフィス」の他にも「居抜きオフィス」がありますが、この2つの大きな違いは下記の通りです。
ポイント
セットアップオフィス→「貸主（ビルオーナー）様」が造作などを施し、その状態で募集をしているオフィス
居抜きオフィス→「入居企業」が施した造作物などを残したまま引き継ぐオフィス
セットアップオフィスはビルオーナー様が造作等を施しているため原状回復が少なく、原状回復工事をリーズナブルに抑えられることが多いことがメリットです。
ただし、どこまで原状回復するかはビルごとに違うので、しっかりと「どこまで原状回復をするのか」を明確にして契約を結ぶようにしておきましょう！
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セットアップオフィスの特徴は下記の通りです。
セットアップオフィスは内装工事が少なく済む場合が多いので、内装工事費用などの初期費用を大幅に削減できます。間仕切りや設備などの造作を施すとなると大きな出費となってしまいますが、この初期費用が削減できることは大きなポイントです。
また、工事に関わる業者とのやり取り等の時間的負担が減らせることも負担軽減に繋がります。
通常のオフィス移転の場合は、通常業務に加えて業者との打ち合わせや確認等が発生し、かなりの時間と労力を費やすことになります。
負担に感じてしまう業者とのやり取りが減らせるため、セットアップオフィスは初期費用だけでなく精神的負担の軽減にも繋がることが特徴です。
先ほどもお伝えした通り、セットアップオフィスはビルオーナー様が内装造作を施しているので退去時の原状回復が少ないことが特徴です。
一方、「居抜きオフィス」の場合は、前入居者の内装造作から原状回復までをそのまま引き継いだ状態での入居となるため、退去時には原状回復が発生するのでご注意ください。
原状回復費用は、都心部では一坪当たり＠5～8万程度の事例が多い状況となっており、例えば100坪のオフィスの場合は500万円以上原状回復工事の費用が発生する計算となります。
原状回復にかかる費用はかなり高額となるため、通常の賃貸オフィスと比べて原状回復費用が抑えられることは大きなメリットですね！
セットアップオフィスの特徴として、高級感のあるキレイでオシャレなオフィスが多いこともあげられます。
ビルオーナー様がこだわりをもって内装工事などを行っているので、高級感があるオフィスが多い傾向にありますよ。
高級感のあるオシャレなオフィスを希望する場合は、ぜひセットアップオフィスも検討してみてはいかがでしょうか。
セットアップオフィスには、テーブルや椅子などの什器付きですぐに仕事ができる状態になっているオフィスもあります。
新設プロジェクトや法人立ち上げの際、1ヶ月以内で稼働が可能になることもあり、スピード感をもって動けるというメリットもあるのです。
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続いて、セットアップオフィスのメリットとデメリットをご紹介します。
メリットとしては、先ほど特徴でもお伝えした通り、初期費用・原状回復費用等にかかるコストを大幅に削減できることです。
オフィス移転には、引越しにかかる費用や新しい椅子や机などを購入する費用、逆に什器等を廃棄する場合には廃棄費用なども発生し、大きな出費が増えてしまいます。そのため、初期費用や原状回復費用を抑えられることはかなり大きなメリットとなるでしょう。
ただし、セットアップオフィスは原状回復費用が削減できる分、賃料が通常よりも高く設定されていることが多いです。
賃料が高く設定されていたとしても、考え方によっては通常の賃貸オフィスよりもセットアップオフィスの方が費用を抑えられる場合もあります。
例えば、セットアップオフィスを使う期間を最初から2～3年で想定した場合、内装や造作等の初期費用を払うよりも月々の賃料を多く払った方が結果的に出費が少なく済むこともあるようです。
サービス付きオフィスのような感覚で高級感あるオシャレな事務所を構えることができ、企業イメージアップにも繋がりますね。
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セットアップオフィスのメリットとして原状回復にかかる費用が少ないことは説明しましたが、その分月々の賃料が20～30％ほど上乗せされている場合もあり、賃料は他のオフィスに比べて高い傾向にあります。
初期費用が抑えられても、その後月々の支払いが苦しくなりまた移転をするということになると、また大きな出費が発生してしまい、マイナスとなってしまいます。
無駄な出費が発生しないようにするためにも、今後の支払いをしっかりとシミュレーションしておくことが大切です。
セットアップオフィスはビルオーナー様が造った造作のため、基本的にはレイアウト変更ができないことが多いことも頭に入れておく必要があります。
例えば事業が拡大して人数が増えた時なども、途中で壁を取っ払ったり会議室をなくしたくなっても壊せないことが多いです。
入居した後すぐに移転することにならないよう、レイアウト変更ができないことが多いことも頭に入れておきましょう。
セットアップオフィスへの移転は、ビルオーナー様が内装造作をしたオフィスへそのまま入居できる新しいオフィス移転の形です。
内装工事等にかかる初期費用や退去時の原状回復費用が抑えられるメリットがある一方で、月々の賃料が高いことや後々レイアウト変更ができないことが多い等のデメリットがあることも頭に入れた上で検討しましょう。
ビルオーナー様がこだわりをもって造ったオフィスで、高級感のあるオシャレな内装のオフィスが多いことも特徴です。「オシャレなオフィスですぐに働きたい！」という方はぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
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この記事を書いた人
代表取締役 原島雄一郎
1989年からオフィスビルの仲介営業に従事。2004年に株式会社ライヴェックスを創業して以来現役職。2025年3月で業歴36年 。
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