本郷三丁目駅徒歩2分！文京区本郷「いちご本郷Village(ビレッジ)」をご紹介します！
オフィス移転仲介のプロがご紹介する、セットアップオフィス物件紹介シリーズ！今回は、文京区本郷2丁目のオフィスビル「
オフィスアンド
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居抜きオフィス・セットアップオフィス
居抜きオフィスとセットアップオフィスの違いは、内装をつくったのが「前の入居企業」か「ビルオーナー」かです。
どちらも内装工事の費用と期間を大きく抑えられますが、費用のかかり方が違います。
・居抜き
居時は安いが、退去時に前の入居企業の内装分まで原状回復が必要になることが多い
・セットアップ
入居時も退去時も負担が軽いが、賃料が20〜30%ほど上乗せされている場合がある
当社の試算では、30坪のオフィスなら、セットアップは入居期間が約3年を超えると自社で内装するより割高になります。
何年使うかが、選び方の分かれ目です！
・居抜き・セットアップ・ハーフセットアップ・通常のオフィスの違い
・入居年数別の総額試算
・それぞれのメリット・デメリットと向いている会社
・契約前に確認すべきチェックリスト
CONTENTS
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0120-620-213
前の入居企業が原状回復をせずに退去し、その企業がつくった内装（間仕切り、会議室、照明、配線など）をそのまま引き継いで入居できるオフィスです。
机や椅子などの家具が付いている物件もあります。
※通常はオフィスを退去する際に「原状回復」の義務が発生します。
オフィスの原状回復とは？費用相場・工事内容・スケジュールを解説【2026年最新版】
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退去する側も原状回復費を削減できるため、入る側・出る側の双方にメリットがある仕組みとなっています。
ビルオーナーがあらかじめ内装を整えた状態で募集するオフィスです。
家具までそろっているものを「フルセットアップ」、内装だけで家具は入居企業が用意するものを「ハーフセットアップ」と呼ぶことがあります。
オフィス移転の新常識「ハーフセットアップ」とは？初期費用を抑えてこだわりも叶える新しいオフィス移転！
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①移転コストの上昇
内装工事費は坪あたり10万円前後が目安で、30坪でも約300万円かかります。
この費用を抑えられることが最大の魅力です。
②空室率の低下
東京主要5区の空室率は1.87%（2026年9月）まで下がっています。
物件を決めてからすぐに入居できることの価値が高まっています。
③環境への配慮
内装を壊して作り直す廃棄物が減るため、環境面でも評価されています。
注意点
居抜きオフィスの場合は原状回復もそのまま引き継ぐ形となるため、居抜きで退去をしない限り、退去の際には原状回復費用が発生するのでご注意ください。
前の入居企業が内装に1,500万円かけ、退去時の原状回復に500万円かかるオフィスの場合。
居抜きで入居すれば、入る側は1,500万円分の内装費の大半を、出る側は500万円の原状回復費を削減できる計算です。
ただし、クリーニングや手直しの費用がかかる場合があるため、内装費が必ず0円になるわけではありません。
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※原状回復の範囲や賃料の上乗せは物件ごとに異なります。必ず契約前に確認してください。
入居から退去までにかかる「賃料＋内装費＋原状回復費」の合計で比べると、何年使うかで割安な選択肢が変わります。
下記の試算表はあくまで試算のため、物件や内装の度合いによって大きく変わります。
参考値としてご確認ください。
計算の前提
・坪単価2万円（月額賃料60万円）
・通常は内装300万円（坪10万円）・原状回復150万円（坪5万円）
・居抜きは手直し30万円・原状回復150万円
・セットアップは賃料20%上乗せ（月額72万円）・内装0円・原状回復50万円
・敷金、仲介手数料、引越し費は3つとも同じため除いています。
・居抜きオフィスは、賃料が周辺相場と同じで内装費がかからないため、どの年数でも最も安くなります。
ただし、物件が少なく条件に合うものが見つかるとは限りません。
・セットアップオフィスは、入居が約2.8年を超えると通常のオフィスより割高になります。
短期の入居や、増員で数年後に再移転する可能性がある企業に向いています。
・上乗せが10%なら分かれ目は約5.6年に延びます。
上乗せ率は物件ごとに違うため、周辺の通常物件の賃料と必ず比較しましょう。
【メリット】
・内装工事費を大きく抑えられる
・工事期間がほぼ不要で、すぐに入居できる
・家具付きなら家具の購入費も抑えられる
・予算以上に質の高い内装を使えることもある
・居抜きオフィスには、居抜きで退去する側にもメリットがあります。
【デメリット】
・退去時に前の入居企業の内装分まで原状回復が必要になりやすい
・レイアウトを変えにくく、増員に対応しづらい
・物件が少なく、すぐに埋まりやすい
・家具の譲渡が有償の場合や、手直しが必要な場合がある
【メリット】
・内装工事費がほぼかからず、すぐに入居できる
・ビルオーナーにより新しく整えられた内装で状態が良い
・退去時の原状回復の負担が軽いことが多い
・前の入居企業との調整が不要
【デメリット】
・賃料に内装分が上乗せされ、長く使うほど割高になる
・デザインやレイアウトを自社向けに変えにくい
・原状回復の範囲はビルごとに異なる
・他社と似た内装になりやすく、個性を出しにくい
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□退去時の原状回復の範囲（前の入居企業の内装も含めて戻す必要があるか）
□引き継ぐ内装と家具の一覧（何が残り、何が撤去されるか）
□家具や内装の譲渡は無償か有償か
□空調・照明・ネット回線・入退室管理などの設備が正常に動くか
□将来増員したとき、今のレイアウトで対応できるか
□引き継ぎの取り決めを、前の入居企業・貸主と書面で交わす
□賃料に内装分がどれだけ上乗せされているか（周辺の通常物件と比較）
□使う予定の年数で総額を試算したか
□退去時の原状回復の範囲
□家具が付いているか（フルかハーフか）
□間仕切りや内装を追加・変更できるか、その場合の退去時の扱い
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今のオフィスを居抜きで次の入居者に引き継げれば、原状回復の費用と期間を削減でき、その分を移転先の内装や家具に回せます。
ただし、次のような条件があるのでご注意ください！
貸主の承諾が必要：契約上は原状回復が原則のため、まず貸主に相談します。
次の入居者が見つかることが条件：解約予告期間中に後継が決まらなければ、通常どおり原状回復を行います。
早めに動く：解約予告と同時に居抜きでの募集を始めると、後継が見つかる可能性が高まります。
大きなトラブルにならないために！居抜きで退去するポイントを要チェック
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Q1. 居抜きオフィスとセットアップオフィスの違いは？
A. 内装をつくったのが誰かです。居抜きは前の入居企業の内装を引き継ぐオフィス、セットアップはビルオーナーが内装を整えて募集するオフィスです。
Q2. ハーフセットアップオフィスとは？
A. ビルオーナーが会議室・床・照明・空調などの内装を整え、デスクや椅子などの家具は入居企業が用意するオフィスです。
Q3. 居抜きオフィスは退去時に原状回復が必要ですか？
A. 基本的には必要で、前の入居企業の内装分も含めるのが一般的です。貸主の承諾があれば、自社も居抜きで次の入居者に引き継ぐことができます。
Q4. セットアップオフィスは割高ですか？
A. 賃料が20〜30%ほど上乗せされている場合があり、長く使うほど割高になります。30坪・上乗せ20%の当社試算では、約2.8年を超えると自社で内装するより総額が高くなります。
Q5. 居抜きオフィスはどうやって探せばいい？
A. 物件が少なくすぐに埋まるため、居抜きに強い仲介会社に条件を伝えておき、新着情報をすぐ受け取れるようにしておくのが確実です。ライヴェックスでは居抜き専門の検索サービス「INUKIT!」も運営しています。
居抜きオフィスとセットアップオフィスは、どちらも内装工事の費用と期間を抑えられる選択肢です。
居抜きは入居時が安く退去時に負担が出やすい、セットアップは入居も退去も軽いが賃料が割高になりやすい、という違いがあります。
何年使うかを決め、通常の物件も含めて総額で比較するのが、後悔しない選び方です。
ライヴェックスは、首都圏の賃貸オフィス仲介で10,000件を超える実績があり、居抜きオフィス専門の検索サービス「INUKIT!」も運営しています。
居抜き・セットアップ・通常の物件を並べて、御社に合う選択肢を総額で比較してご提案します。
居抜きでの退去をご検討の方もご相談ください！
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この記事を書いた人
代表取締役 原島雄一郎
1989年からオフィスビルの仲介営業に従事。2004年に株式会社ライヴェックスを創業して以来現役職。2025年3月で業歴36年 。
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