【速報】2025年12月の賃貸オフィスビル相場情報と今後の再開発情報【東京主要5区】

こんにちは、OFFICE&（オフィスアンド）編集部です。
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2025年12月のオフィス相場情報を速報でお届けいたします！
オフィス移転をご検討の企業様や、相場を参考に物件を探したい企業様は、ぜひ参考にしてくださいね！

【2025年12月】都心主要5区の平均坪単価

2025年12月の都心主要5区のオフィス相場（平均坪単価）は下記の通りです。
東京都心5区の空室率は前月より0.15％減の2.44％と9カ月連続で低下し、面積は前月と比べ約13,000減少となっています。

2025年12月の平均坪単価

千代田区
200坪以上：-
100坪～200坪：￥24,116円/坪
50坪～100坪：￥20,262円/坪
20坪～50坪：￥17,516円/坪
20坪未満：￥16,628円/坪

中央区
200坪以上：￥30,859円/坪
100坪～200坪：￥20,065円/坪
50坪～100坪：￥18,738円/坪
20坪～50坪：￥18,736円/坪
20坪未満：￥18,975円/坪

港区
200坪以上：￥20,717円/坪
100坪～200坪：￥20,722円/坪
50坪～100坪：￥20,872円/坪
20坪～50坪：￥19,897円/坪
20坪未満：￥18,854円/坪

新宿区
200坪以上：-
100坪～200坪：￥21,027円/坪
50坪～100坪：￥17,790円/坪
20坪～50坪：￥19,857円/坪
20坪未満：￥16142円/坪

渋谷区
200坪以上：-
100坪～200坪：￥29,873円/坪
50坪～100坪：￥27,358円/坪
20坪～50坪：￥24,065円/坪
20坪未満：￥23,713円/坪

主要5区
200坪以上：￥22,733円/坪
100坪～200坪：￥21,992円/坪
50坪～100坪：￥20,665円/坪
20坪～50坪：￥19,713円/坪
20坪未満：￥18,762円/坪

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今後のオフィス市場の動き

新型コロナウイルスの影響を受けて在宅勤務が進み、2022年8月には6.5％にまで悪化していた空室率。
現在は、コロナ後の人手不足を解消するため、駅近や交通アクセスが良い好立地で設備が整ったオフィスへ移転需要が拡大している背景があります。

また、景気回復や相次ぐ大型再開発、インバウンド増加や地価上昇も影響しており、地価調査で全国平均は4年連続上昇、東京23区の商業地は13年連続で上昇しています。
平均賃料については坪21,300円で22カ月連続で上昇しており、1年で5.26％（1,065円）上昇しました。

東京駅周辺、渋谷、新宿、池袋など東京都内の主要エリアを中心に、大規模な再開発プロジェクトが進行しており、今後も賃料上昇が見込まれます。

再開発が進む渋谷駅周辺（2025年10月撮影）

大手企業の移転の動向

味の素は2026年春に中央区の「TODA BUILDING」、KDDIとマルハニチロは高輪ゲートウェイ駅に直結の「THE LINKPILLAR1」、マツダの本社機能も「麻布台ヒルズ」に移転を計画しています。
また、ホンダは2029年に完成予定の八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業に本社機能を移転することを発表しました。

▼麻布台ヒルズについては記事もチェック▼

【オフィスビル紹介】麻布台ヒルズ 森JPタワーを徹底解説！日本一高い超高層オフィスタワー！

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また、ソフトウェア開発の日本システム技術は2026年度中をめどに、高輪ゲートウェイシティの「THE LINKPILLAR 2（ザ リンクピラー2）」に東京本社を移転することを発表しています。

▼高輪ゲートウェイシティについては記事もチェック▼

【再開発】高輪ゲートウェイ駅直結の大型複合開発「高輪ゲートウェイシティ」が街開き！みどころをレポートします

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コニカミノルタジャパンは9月1日、港区芝浦1丁目の「BLUE FRONT SHIBAURA TOWER S（ブルーフロント芝浦 タワーS）」に本社を移転しました。
▼ブルーフロント芝浦については記事もチェック▼

【大型複合再開発】「ブルーフロント芝浦」を徹底解説｜全面開業のTOWER Sへ行ってきました！

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また、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」をはじめとした各種サービスを展開する株式会社LIFULLが、2027年8月に大崎リバーウォークガーデンへ本社移転することが発表しています。
このように、再開発エリアの新築ビルへの大企業の本社移転が続々と発表されています。

今後の予測としては、2026年～2027年は新規供給量が少ないこともあり、さらに空室率は低下する予想。
賃料は前年比3％前後上昇が継続し、2028年以降は大量供給が予定されているため、上昇幅は低下の見込みとなっています。

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2026年竣工ビルの内定が進んでいます

現在、東京23区内の⼤型新築オフィスビルのテナント内定率（稼働率）は、上昇が続いている状況です。
2026年10⽉までに完成（または完成予定）の48棟の総平均稼働率は86％となっており、過去を振り返ると、2021年2〜3⽉調査時の92％に次ぐ⾼⽔準です。

東京ワールドゲート 赤坂トラストタワーは推定内定率98％に

2024年8月に一期竣工、2025年10月に二期竣工を迎えた「東京ワールドゲート 赤坂トラストタワー」。
総オフィス賃貸可能床⾯積10万9200㎡という大規模オフィスビルですが、推定内定率は98％となり、ほぼ満室に達しています。

東京ワールドゲート 赤坂トラストタワーについて詳しく▼

【オフィスビル紹介】駅直結！「 東京ワールドゲート赤坂　赤坂トラストタワー」の魅力を徹底解説！

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また、2025年6月に竣工した三菱地所の「豊洲セイルパーク」も、展⽰会などの集客空間プロデュースを⼿がけるフジヤが⼊居するほか、複数フロアを借りる⼤型テナントが入居予定となっています。

【新築オフィスビル紹介】豊洲セイルパークを徹底解説！インキュベーション施設やシェア社員寮完備の新たなランドマーク！

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大井町トラックスは満室、明治安田新宿ビルは8割予想

オフィス・商業・ホテル・住宅・サービスレジデンスが集まる複合開発プロジェクト「OIMACHI TRACKS（大井町トラックス）」は、2026年3月開業予定。
オフィスフロア（OIMACHI TRACKS BUSINESS TOWER）はほぼ満室予想となっており、NTTデータが推定9000坪を賃借するとみられています。

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また、2026年8月末竣工予定の「明治安田新宿ビル（仮称）」は西口駅前広場に面しており、地下広場と直結する利便性が評価され、すでに内定率約80％となっています。
「明治安田新宿ビル（仮称）」は、事務所（4階～22階、1フロア専有面積800坪超）・店舗（地下1階～1階 約850坪）・ホール（2階 約100坪）・その他（子育て支援施設、駐車場など）で構成される予定です。

JR東京駅周辺が強い

2026年7月完成予定の大手町ゲートビルディングは、すでにほぼ満室の95％に達しています。
また、2026年2月完成予定の「TOFROM（トフロム） YAESU TOWER」も推定80％となっています。

【再開発】東京駅直結「TOFROM YAESU（トフロム八重洲）」とは？東京駅前再開発の新たなランドマークを徹底解説！

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2026年・2027年竣工予定のビルもチェック

【移転検討企業向け】2026年竣工予定の注目オフィスビル特集｜東京主要エリアの再開発を網羅

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【移転検討企業向け】2027年竣工予定の注目オフィスビル特集｜東京主要エリアの再開発を網羅

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近年の主なオフィスビル開発や再開発エリアについて

今後の主なオフィスビルの開発については、下記の通りです。

2026年以降の完成予定大規模オフィスビル（千代田区）

2026年1月：フロントプレイス神田神保町（地上13階／延べ床面積13,000㎡）
2026年7月：大手町ゲートビルディング（内神田一丁目計画）（地上26階／延べ床面積85,267㎡）
2027年春：麹町郵便局開発計画（地上14階／延べ床面積22,000㎡）
2028年5月：Torch Tower（地上62階／延べ床面積553,000㎡）
2028年度：TOKYO CROSS PARK サウスタワー（地上45階／延べ床面積287,000㎡）
2028年度：東京海上日動新・本店ビル（地上20階／延べ床面積130,000㎡）
2029年8月：学士会館・SC神田錦町三丁目ビルの再開発
2029年9月：（仮称）SMBC九段プロジェクト（地上21階／延べ床面積42,649.09㎡）
2029年度：富士見二丁目3番地区再開発 A敷地（地上21階／延べ床面積約45,000㎡）
2030年10月：(仮称)M計画（地上28階／延べ床面積171,934㎡）
2030年度：(仮称)丸の内3-1プロジェクト（国際ビル・帝劇ビル建替計画）（地上29階／延べ床面積約17,600㎡）
2030年度：秋葉原駅前東地区再開発（地上22階／延べ床面積約52,500㎡）
2030年度：TOKYO CROSS PARK ノースタワー（地上46階／延べ床面積270,000㎡）
2031年度：TOKYO CROSS PARK セントラルタワー（地上48階／延床面積360,000㎡）

【千代田区の再開発記事】

TOKYO TORCH（東京トーチ）完全ガイド｜日本一高い超高層ビル「Torch Tower」の全貌と大手町の新ランドマーク

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TOKYO CROSS PARK構想とは？日比谷公園をつなぐ日比谷・内幸町再開発の全貌とオフィス移転の注目ポイント

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【2026年開業予定】文化発信拠点「YURAKUCHO PARK（有楽町パーク）」が有楽町駅前に誕生！ファレル・ウィリアムスとNIGO®が手がける複合空間も

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【再開発】神田エリアの今とこれから｜駅周辺・内神田・神田小川町の再開発とオフィス拠点としての魅力を解説

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2026年以降の完成予定大規模オフィスビル（中央区）

2026年2月：TOFROM YAESU TOWER（トフロム ヤエス タワー ※東京駅八重洲一丁目東B地区再開発）（地上階51階／延べ床面積225,000㎡）
2026年9月：日本橋一丁目中地区再開発 C街区（地上階52階／延べ床面積374,000㎡）
2026年12月：日本橋本町三井ビルディング &forest（（仮称）日本橋本町一丁目3番計画）（地上18階／延べ床面積27,452.22㎡）
2026年12月：野村不動産日本橋本町ビル計画（地上17階／延べ床面積35,144.70㎡）
2029年7月：八重洲一丁目北地区再開発 南街区（地上階44階／延べ床面積185,984.34㎡）
2028年度：八重洲二丁目南特定街区（地上階39階／延べ床面積135,200㎡）
2028年2月：日本橋本町一丁目5番街区計画（地上11階／延べ床面積約18,000m²）
2029年1月：八重洲二丁目中地区再開発（地上階43階／延べ床面積388,562㎡）
2030年度：京橋三丁目東地区再開発（地上階35階／延べ床面積166,220㎡）
2030年度：日本橋茅場町1-6地区再開発（地上27階／延べ床面積約41,650㎡）
2031年1月：築地二丁目地区再開発（地上20階／延べ床面積56,300㎡）
2031年度：日本橋一丁目東地区再開発 A街区（地上階40階／延べ床面積274,000㎡）
2031年度：日本橋一丁目1・2番地区再開発 A街区（地上25階／延べ床面積85,300㎡）
2032年3月：日本橋室町一丁目地区再開発 A街区（地上階34階／延べ床面積116,100㎡）
2038年度：築地地区まちづくり事業 オフィス棟（地上41階／延べ床面積230,000㎡）

【中央区の再開発記事】

【大規模再開発】日本橋リバーウォークとは？首都高地下化・超高層ビル・街の変貌など注目ポイントを徹底解説！

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【再開発】東京駅直結「TOFROM YAESU（トフロム八重洲）」とは？東京駅前再開発の新たなランドマークを徹底解説！

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【大規模再開発】築地地区まちづくり事業とは？再開発の全貌と築地エリアの未来｜オフィス移転メリットも解説

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【八重洲エリア徹底ガイド】再開発で進化する新たな東京の玄関口！再開発プロジェクトからオフィス移転で選ばれる理由も

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2026年以降の完成予定大規模オフィスビル（港区）

2026年1月：住友芝公園ビル（地上階21階／延べ床面積39,947.43㎡）
2026年1月：アベニュー高輪（地上10階／延べ床面積11,780.26㎡）
2026年3月：表参道 Grid Tower（地上階38階／延べ床面積45,965.01㎡）
2026年3月：THE LINKPILLAR2（地上階31階／延べ床面積208,457㎡）
2026年度：浜松町二丁目4地区 A街区 本館（地上階46階／延べ床面積207,961㎡）
2027年3月：世界貿易センタービルディング本館（地上46階／延べ床面積約301,998m²）
2027年9月：三会堂ビル（地上19階／延べ床面積34,816㎡）
2027年10月：TORANOGATE（地上階29階／延べ床面積119,886㎡）
2028年3月：赤坂二・六丁目地区開発計画 東街区（地上階40階／延べ床面積167,643㎡）
2028年：神宮外苑地区再開発 事務所棟（地上階38階／延べ床面積213,000㎡）
2028年度：高輪三丁目品川駅前地区再開発（地上階30階／延べ床面積186,900㎡）
2029年3月：田町駅西口駅前地区開発事業（地上24階／延べ床面積約98,570㎡）
2029年3月：輪三丁目品川駅前地区再開発（地上30階／延べ床面積約186,900㎡）
2029年度：品川駅西口地区 A地区（地上29階／延べ床面積313,100坪）
2030年3月：北青山三丁目地区再開発 B-1棟（地上38階／延べ床面積179,500坪）
2030年6月：東京工業大学田町キャンパス土地活用事業 複合施設A（地上36階／延べ床面積283,000坪）
2030年度：六本木五丁目西地区再開発 A-1街区（地上66階／延べ床面積794,500坪）
2030年度：品川駅街区地区 北街区（地上28階／延べ床面積165,000坪）
2030年度：ブルーフロント芝浦 N棟（地上45階／延べ床面積550,451坪）
2030年度：Honda青山ビル建替え計画（地上25階／延べ床面積約53,000㎡）
2030年度：六本木五丁目西地区再開発 A-1街区（地上66階／延べ床面積約794,450㎡）
2030年度：六本木五丁目西地区再開発 B街区（地上70階／延べ床面積約約239,050㎡）
2031年3月：品川駅街区地区 北街区（地上28階／延べ床面積162,465.80㎡）
2031年11月：品川駅北口駅改良・駅ビル整備（地上10階／延べ床面積50,780.24㎡）
2032年3月：泉岳寺駅地区再開発（地上階30階／延べ床面積112,300㎡）
2032年4月：品川駅北周辺地区再開発 南街区（地上23階／延べ床面積39,900坪）
2032年：神宮外苑地区再開発 複-a合棟A（地上40階／延べ床面積127,300坪）
2032年度：品川駅西口地区B-1-2地区（地上31階／延べ床面積約268,000㎡）
2037年3月：品川駅街区地区 南-a街区（地上28階／延べ床面積201,000坪）

【港区の再開発記事はこちら】

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2026年以降の完成予定大規模オフィスビル（新宿区）

2026年7月：新菱冷熱工業本社ビル（地上階13階／延べ床面積18,090㎡）
2026年8月：(仮称)明治安田生命新宿ビル（地上階23階／延べ床面積97,000㎡）
2029年度：新宿駅西口地区開発計画 A区（地上48階／延べ床面積251,000坪）
未定：新宿駅西南口地区開発計画 南街区（地上36階／延べ床面積150,000坪）


【新宿区の再開発記事はこちら】

【2025年最新版】西新宿再開発でオフィス市況はどう変わる？注目ビルとプロジェクトを徹底解説！

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2026年以降の開発予定大規模オフィスビル（渋谷区）

2027年2月：道玄坂二丁目南地区再開発 オフィス棟（地上階30階／延べ床面積74,100㎡）
2027年6月：MITAKE Link Park（地上階14階／延べ床面積47,351㎡）
2029年度：Shibuya REGENERATION Project B街区（地上41階／246,850坪）
2031年度：渋谷スクランブルスクエア 中央棟（地上10階／延べ床面積95,000坪）
2031年度：渋谷スクランブルスクエア 西棟（地上13階）
2031年度：宮益坂地区再開発 A街区（地上階33階／延べ床面積191,150㎡）


【渋谷区の再開発記事はこちら】

【再開発】2026年最新！渋谷駅周辺の再開発動向と注目プロジェクトを大公開！渋谷移転のメリットも

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渋谷スクランブルスクエアの工事が進んでいます（2025年7月撮影）

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この記事を書いた人

代表取締役　原島雄一郎

1989年からオフィスビルの仲介営業に従事。2004年に株式会社ライヴェックスを創業して以来現役職。2025年3月で業歴36年 。