【速報】2025年9月の賃貸オフィスビル相場情報と今後の再開発情報【東京主要5区】

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2025年9月のオフィス相場情報を速報でお届けいたします！
オフィス移転をご検討の企業様や、相場を参考に物件を探したい企業様は、ぜひ参考にしてくださいね！

【2025年9月】都心主要5区の平均坪単価

2025年9月の都心主要5区のオフィス相場（平均坪単価）は下記の通りです。
東京都心5区の空室率は前月より0.31％減の2.85％と6カ月連続で低下し、空室率が2％台となるのは2020年7月以来の5年1ヶ月ぶりとなります。

2025年9月の平均坪単価

千代田区
200坪以上：-
100坪～200坪：￥20,461円/坪
50坪～100坪：￥21,617円/坪
20坪～50坪：￥16,600円/坪
20坪未満：￥16,001円/坪

中央区
200坪以上：￥38,346円/坪
100坪～200坪：￥15,743円/坪
50坪～100坪：￥20,091円/坪
20坪～50坪：￥19,993円/坪
20坪未満：￥20,693円/坪

港区
200坪以上：-
100坪～200坪：￥19,450円/坪
50坪～100坪：￥21,004円/坪
20坪～50坪：￥20,931円/坪
20坪未満：￥18,852円/坪

新宿区
200坪以上：-
100坪～200坪：￥20,990円/坪
50坪～100坪：￥17,510円/坪
20坪～50坪：￥20,342円/坪
20坪未満：￥17,028円/坪

渋谷区
200坪以上：￥34,262円/坪
100坪～200坪：￥27,637円/坪
50坪～100坪：￥30,340円/坪
20坪～50坪：￥24,020円/坪
20坪未満：￥23,395円/坪

主要5区
200坪以上：￥33,863円/坪
100坪～200坪：￥20,202円/坪
50坪～100坪：￥21,758円/坪
20坪～50坪：￥20,000円/坪
20坪未満：￥18,795円/坪

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今後のオフィス市場の動き

新型コロナウイルスの影響を受けて在宅勤務が進み、2022年8月には6.5％にまで悪化していた空室率。
現在は、コロナ後の人手不足を解消するため、駅近や交通アクセスが良い好立地で設備が整ったオフィスへ移転需要が拡大している背景があります。

また、景気回復や相次ぐ大型再開発、インバウンド増加や地価上昇も影響しており、地価調査で全国平均は４年連続上昇、東京23区の商業地は13年連続で上昇しています。
平均賃料については坪21,000円で19カ月連続で上昇しており、1年で4.5％（920円）上昇しました。

渋谷エリアなど再開発が進むエリアでは、特に賃料上昇が続いています。

再開発が進む渋谷駅周辺（2025年10月撮影）

今後の再開発

コロナ禍は低調だった新築ビルの内定率も回復しており、2024年に完成したビルは8割超、2025年～2026年に完成予定のビルでも約6～7割となりました。

味の素は2026年春に中央区の「TODA BUILDING」、KDDIとマルハニチロは高輪ゲートウェイ駅に直結の「THE LINKPILLAR」、マツダの本社機能も「麻布台ヒルズ」に移転を計画しています。
また、ホンダは2029年に完成予定の八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業に本社機能を移転することを発表しました。

▼麻布台ヒルズについては記事もチェック▼

【オフィスビル紹介】麻布台ヒルズ 森JPタワーを徹底解説！

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また、ソフトウェア開発の日本システム技術は2026年度中をめどに、高輪ゲートウェイシティの「THE LINKPILLAR 2（ザ リンクピラー2）」に東京本社を移転することを発表しています。

▼高輪ゲートウェイシティについては記事もチェック▼

【再開発】高輪ゲートウェイ駅直結の大型複合開発「高輪ゲートウェイシティ」が街開き！みどころをレポートします

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/takanawa-gateway-city/

コニカミノルタジャパンは9月1日、港区芝浦1丁目の「BLUE FRONT SHIBAURA TOWER S（ブルーフロント芝浦 タワーS）」に本社を移転しました。
このように、再開発エリアの新築ビルへの大企業の本社移転が続々と発表されています。

▼ブルーフロント芝浦については記事もチェック▼

【大型複合再開発】「ブルーフロント芝浦」を徹底解説｜全面開業のTOWER Sへ行ってきました！

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/blue-front-shibaura/

今後の予測としては、20226年から2027年は新規供給量が少ないこともあり、さらに空室率は低下する予想となっています。
賃料は前年比3％前後上昇が継続し、2028年以降は大量供給が予定されているため、上昇幅は低下の見込みとなっています。

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近年の主なオフィスビル開発や再開発エリアについて

今後の主なオフィスビルの開発については、下記の通りです。

2025年以降の開発予定大規模オフィスビル（千代田区）

2025年2月：弘済会館ビル（地上階12階／延べ床面積36,361㎡）
2026年7月：大手町ゲートビルディング（内神田一丁目計画）（地上階26階／延べ床面積85,267㎡）
2026年11月：飯田橋駅東地区再開発（地上階26階／延べ床面積47,000㎡）
2027年3月：TOKYO CROSS PARK サウスタワー（地上階45階／延べ床面積287,000㎡）
2028年3月：Torch Tower（地上階62階／延べ床面積544,000㎡）
2028年度：東京海上日動新・本店ビル（地上階20階／延べ床面積130,000㎡）
2030年度：TOKYO CROSS PARK ノースタワー（地上階46階／延べ床面積270,000㎡）

【千代田区の再開発記事】

【2026年開業予定】文化発信拠点「YURAKUCHO PARK（有楽町パーク）」が有楽町駅前に誕生！ファレル・ウィリアムスとNIGO®が手がける複合空間も

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2025年以降の開発予定大規模オフィスビル（中央区）

2026年2月：TOFROM YAESU TOWER（トフロム ヤエス タワー ※東京駅八重洲一丁目東B地区再開発）（地上階51階／延べ床面積225,000㎡）
2026年3月：日本橋一丁目中地区再開発 C街区（地上階52階／延べ床面積374,000㎡）
2028年9月：八重洲一丁目北地区再開発 南街区（地上階44階／延べ床面積185,600㎡）
2028年度：八重洲二丁目南特定街区（地上階39階／延べ床面積135,200坪）
2029年1月：八重洲二丁目中地区再開発（地上階43階／延べ床面積388,562坪）
2030年度：日本橋室町一丁目地区再開発 A街区（地上階33階／延べ床面積115,470坪）
2030年度：京橋三丁目東地区再開発（地上階35階／延べ床面積164,900坪）
2031年度：日本橋一丁目東地区再開発 A街区（地上階40階／延べ床面積274,000坪）
2032年度：日本橋一丁目1・2番地区再開発 A街区（地上27階／延べ床面積85,300坪）

【中央区の再開発記事】

【大規模再開発】日本橋リバーウォークとは？首都高地下化・超高層ビル・街の変貌など注目ポイントを徹底解説！

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【再開発】東京駅直結「TOFROM YAESU（トフロム八重洲）」とは？東京駅前再開発の新たなランドマークを徹底解説！

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【大規模再開発】築地地区まちづくり事業とは？再開発の全貌と築地エリアの未来｜オフィス移転メリットも解説

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2025年以降の開発予定大規模オフィスビル（港区）

2025年2月：虎ノ門アルセアタワー（地上階38階／延べ床面積181,583㎡）
2025年8月：ミタマチテラス（田町駅前建替プロジェクト）（地上階20階／延べ床面積55,498㎡）

2025年9月：THE LINKPILLAR1 NORTH/SOUTH（地上階30階／延べ床面積459,623㎡）
2025年9月：ブルーフロント芝浦 S棟（地上階43階／延べ床面積550,451㎡）
2025年冬：住友不動産芝公園プロジェクト（地上階21階／延べ床面積39,007㎡）
2026年3月：南青山三丁目計画（地上階38階／延べ床面積46.023㎡）
2026年3月：THE LINKPILLAR2（地上階31階／延べ床面積208,457㎡）
2026年度：浜松町二丁目4地区 A街区 本館（地上階46階／延べ床面積207,961㎡）
2027年6月：虎ノ門一丁目東地区再開発（地上階29階／延べ床面積119,886㎡）
2028年3月：赤坂二・六丁目地区開発計画 東街区（地上階40階／延べ床面積167,643㎡）
2028年3月：泉岳寺駅地区再開発（地上階30階／延べ床面積112,300㎡）
2028年：神宮外苑地区再開発 事務所棟（地上階38階／延べ床面積213,000㎡）
2028年度：高輪三丁目品川駅前地区再開発（地上階30階／延べ床面積186,900㎡）
2029年5月：北青山三丁目地区再開発 B-1棟（地上38階／延べ床面積179,500坪）
2029年度：品川駅西口地区 A地区（地上29階／延べ床面積313,100坪）
2030年6月：東京工業大学田町キャンパス土地活用事業 複合施設A（地上36階／延べ床面積283,000坪）
2030年度：六本木五丁目西地区再開発 A-1街区（地上66階／延べ床面積794,500坪）
2030年度：品川駅街区地区 北街区（地上28階／延べ床面積165,000坪）
2030年度：ブルーフロント芝浦 N棟（地上45階／延べ床面積550,451坪）
2032年4月：品川駅北周辺地区再開発 南街区（地上23階／延べ床面積39,900坪）
2032年：神宮外苑地区再開発 複合棟A（地上40階／延べ床面積127,300坪）
2036年度：品川駅街区地区 南街区（地上28階／延べ床面積201,000坪）

【港区の再開発記事はこちら】

【大型複合再開発】「ブルーフロント芝浦」を徹底解説｜全面開業のTOWER Sへ行ってきました！

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/blue-front-shibaura/

【2025年8月竣工】田町・三田エリア「ミタマチテラス（田町駅前建替プロジェクト）」とは？人と未来を繫げる先進的オフィスビルが誕生！

https://www.livex-inc.com/office_and/tokyo/mitamachi-terrace/

【再開発】品川・高輪ゲートウェイ・泉岳寺・田町エリアの再開発プロジェクト完全ガイド！

https://www.livex-inc.com/office_and/marketprice/redevelopment-shinagawa/

2025年以降の開発予定大規模オフィスビル（新宿区）

2026年7月：新菱冷熱工業本社ビル（地上階13階／延べ床面積18,090㎡）
2026年8月：西新宿一丁目地区プロジェクト（地上階23階／延べ床面積97,000㎡）
2029年3月：新宿駅西南口地区開発計画 南街区（地上36階／延べ床面積150,000坪）
2029年9月：新宿駅西口地区開発計画 A区（地上48階／延べ床面積251,000坪）

【新宿区の再開発記事はこちら】

【2025年最新版】西新宿再開発でオフィス市況はどう変わる？注目ビルとプロジェクトを徹底解説！

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2025年以降の開発予定大規模オフィスビル（渋谷区）

2027年2月：道玄坂二丁目南地区再開発 オフィス棟（地上階30階／延べ床面積74,100㎡）
2027年6月：MITAKE Link Park（地上階14階／延べ床面積47,351㎡）
2027年度：渋谷スクランブルスクエア 中央棟（地上10階／延べ床面積95,000坪）
2027年度：渋谷スクランブルスクエア 西棟（地上13階）
2028年度：宮益坂地区再開発 A街区（地上階33階／延べ床面積191,150㎡）
2029年度：Shibuya REGENERATION Project B街区（地上41階／246,850坪）

【渋谷区の再開発記事はこちら】

【再開発】2027年最新！渋谷駅周辺の再開発動向と注目プロジェクトを大公開！渋谷移転のメリットも

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渋谷スクランブルスクエアの工事が進んでいます（2025年7月撮影）

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この記事を書いた人

代表取締役　原島雄一郎

1989年からオフィスビルの仲介営業に従事。2004年に株式会社ライヴェックスを創業して以来現役職。2024年3月現在で業歴35年 。