池袋西口が変わる！再開発で進化する超高層ビルと街の魅力を徹底解説【池袋・新宿・渋谷の比較有】

副都心の一角として発展を続ける「池袋」。
その中でも、西口エリアでは大規模な再開発が進み、商業・オフィス・ホテル・住宅・カルチャーが融合する新たな再開発施設が誕生する予定となっています。

東京都内にて様々な大規模再開発プロジェクトが進んでいますが、今回は池袋エリアにスポットを当ててご紹介したいと思います！
池袋西口、東池袋、南池袋と再開発プロジェクトが進んでいるため、それぞれご紹介いたします。

池袋エリアの魅力と再開発の動向、そしてオフィス移転先としての注目ポイントなどを仲介会社目線で詳しく解説いたします。

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池袋エリアについて

池袋 西口駅前

池袋は、JR・私鉄・地下鉄8路線が乗り入れる日本有数のターミナル都市です。
東京駅や新宿、渋谷へのアクセスはもちろん、埼玉・神奈川方面への利便性にも優れ、ビジネス拠点として高いポテンシャルを持ちます。

特に西口エリアは、駅前に広がる商業地・オフィス街・文化施設が共存し、昼夜を問わずさまざまな人が行き交う活気あるエリアです。
また、池袋を中心とする豊島区は、2020年度に国土交通省の「ウォーカブル推進都市」に選定され、同年に東京23区で初めて内閣府の「SDGs未来都市」にも選ばれました。

文化と人が交わる“歩きたくなるまちづくり”を軸に、持続可能な都市開発が進められています。

オフィス移転目線での池袋エリアの特徴

都心・郊外のハブポジション
山手線内の副都心でありながら、埼玉や神奈川方面へのアクセスも良好。
営業拠点としても本社機能としても柔軟に対応できるエリアです。

賃料コストの優位性
丸の内・渋谷・新宿などの他の副都心エリアと比べても賃料水準が抑えられ、コストパフォーマンスに優れています。

多様な人材確保
池袋周辺には立教大学、日本大学芸術学部など教育機関が多く、若年層採用を増やしたい企業様にもおすすめなエリアとなっています。

再開発による価値向上
今後は大規模な再開発によりオフィス品質・街のブランド力が急速に上昇し、賃料上昇も見込まれます。
早期移転による先行メリットが期待できそうです。

池袋西口と東口の違い

日比谷公園と街並み

池袋駅は、西口エリアと東口エリアで趣が異なることも特徴です。
近年では、西口は再開発による進化エリア、東口は成熟した商業・繁華街エリアという構図となってきました。
それぞれの特徴を整理すると以下の通りです。

西口エリア（再開発・ビジネス志向）

池袋西口公園

再開発ビル「IT tower TOKYO」や「池袋駅西口地区再開発計画」を筆頭に、駅前一帯でオフィス・商業・ホテルの大規模再整備が進行しています。
また、グローバルリングや西口公園の整備により、街全体が文化的で上品な印象へ。
街並みが洗練されてきていることも特徴です。

ビジネスとしては、オフィス、劇場、イベント空間が近接し、クリエイティブ業種・IT企業に人気の高いエリアとなっています。
再開発によりブランド価値が上昇していることも魅力です。

東口エリア（商業・繁華街・生活志向）

池袋駅 東口

一方、東口エリアは西武百貨店、パルコ、池袋サンシャインシティなど大型商業施設が集まっています。
観光・エンタメ性が高く、飲食・アニメ・サブカル文化が根づき、観光客や若者の往来が多いことが特徴です。

大学キャンパスや学習塾が多く点在し、ファミリー・学生層にも人気のエリアとなっています。
サンシャイン60通り周辺などで個別開発は進行していますが、西口のような大規模一体開発ではなく、点在型で再開発が進んでいます。

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池袋西口エリアの再開発について

ここからは、池袋西口エリアの再開発情報についてご紹介します。

現在、池袋駅西口では、豊島区と民間事業者による複数の再開発計画が進行中です。
代表的なのが「池袋駅西口地区再開発計画」と「IT TOWER TOKYOプロジェクト」となっています。

池袋駅西口地区再開発

イメージパース（2024年3月26日付ニュースリリース（PDF）より）

池袋西口地区再開発計画は、区域面積約6.1haにも及ぶ広大な敷地で進んでいる大規模再開発です。
A街区・B街区・C街区・D街区に分けられており、A～C街区には3棟の超高層ビルがそれぞれ建ち並ぶ計画となっています。

編集部

D街区では、既存の池袋西口公園が再整備されますよ！

イメージパース（2024年3月26日付ニュースリリース（PDF）より）

大型ビルの用途はオフィス・商業・宿泊施設・カルチャー施設などとなっており、Ｂ街区に建設されるビルは地上50階、高さ約270ｍの超大型高層ビルとなる予定です！

配置図（2024年3月26日付ニュースリリース（PDF）より）

【物件概要】
名称：池袋西口地区再開発計画
所在地：東京都豊島区西池袋1丁目
敷地面積：約33,420㎡
延床面積：約582,700㎡
竣工：2043年度全体竣工予定（計画当初）※2030年度解体工事着工予定

●A街区
用途：事務所、商業、情報発信施設、駐車場等
規模：地上41階／地下4階
高さ：約220m

●B街区
用途：事務所、商業、宿泊施設、駅施設、駐車場等
規模：地上50階／地下5階
高さ：約270m

●C街区
用途：事務所、商業、宿泊施設、人材育成支援施設、住宅、駐車場等
規模：地上33階／地下6階
高さ：約185m

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池袋駅直上西地区第一種市街地再開発事業

東武東上線池袋駅と駅直上の東武百貨店の一部を含む約1.6ヘクタールの区域で進められている再開発事業です。

池袋駅は、駅直近に芸術・文化の情報発信拠点が少なく、人々の滞留や交流を促す歩行者空間が不足していることが課題となっていました。
また、区域内の建物が老朽化していることもあり、災害時の一時待機場所や一時滞在施設が不足していることも課題となっています。

そんな課題を解決すべく、新たなアート・カルチャー・スポットとして、デッキレベルで駅と周辺のまちをつなげる歩行者空間の整備が進められています。
商業機能や駅機能の更新と機能向上を通じて、大規模ターミナルとしての防災性も高めます。

世界中から人が訪れる国際的なアート・カルチャー都市の形成を目的として都市計画が決定しました！

【竣工済】IT tower TOKYO

外観（2025年10月撮影）

「IT tower TOKYO」は、「(仮称)池袋西口プロジェクト」の計画名称で進んでいた再開発プロジェクトです。
2025年12月に竣工しました。

特徴①池袋駅直結で駅からダイレクトにアクセス可能！

IT tower TOKYO 公式サイトより

池袋駅直結で、各改札から雨に濡れずアクセス可能です。
池袋駅はJR各線（山手線・埼京線・湘南新宿ライン）、東京メトロ各線（丸の内線・有楽町線・副都心線）、東武東上線、西武池袋線の8路線が乗り入れる大型ターミナル駅。

各改札から地下通路でつながるため、雨天時も雨に濡れずにオフィスロビーまでアプローチでき、さまざまな場所からの移動にも利便性の高いアクセスとなっています！

特徴②291坪超えの広々オフィス空間

基準階 平面図（公式サイトより）

オフィスフロアの基準階は、963.20㎡(291.37坪)の大空間！
分割は最大3分割に対応しています。

オフィスフロア（内覧会時に撮影）

天井高3,000mmを確保した整形無柱空間もポイントです！

特徴③商業施設も併設した複合ビル

イメージ（IT tower TOKYO 公式サイトより）

地下1階～4階の低層階は商業エリアとなっており、カフェやオーガニックスーパーなどの商業施設が併設されます。
その他、ベーカリーやドラッグストア、ATM、クリニックモール、調剤薬局等も入居予定となっており、休憩時間や退勤後も楽しめる環境となっています。

特徴④オフィスワーカーにうれしいサポート施設が充実
・職域食堂＆シェアラウンジ（5階）

シェアラウンジイメージ（IT tower TOKYO 公式サイトより）

平日のランチタイムはヘルシーなランチが楽しめるオフィスワーカー用の職域食堂となり、通常はソロワークスペース・打合せスペース・WEB会議ブース・会議室等によるコワーキングスペースとして利用が可能です。

・リフレッシュスペース（8階）

リフレッシュスペース イメージ（IT tower TOKYO 公式サイトより）

こちらは入居テナント様専用のスペースとなっており、お弁当などの飲食も可能なリフレッシュ・リラックス空間です。

・プレミアムラウンジ（17階）

プレミアムラウンジ イメージ（IT tower TOKYO 公式サイトより）

15階～25階の入居企業様専用ラウンジで、来客対応や商談、出張者のワークスペース等としてもご利用いただけます。

特徴⑤省エネ・脱炭素
ZEB Ready取得・グリーン電力採用・CASBEEウェルネスオフィス認証など環境配慮性能を完備しています。

【物件概要】
計画地：東京都豊島区西池袋3丁目28-4 ほか
主要用途：事務所・店舗・駐車場
規模：地上27階／地下4階
高さ：140m
敷地面積：3,348㎡
竣工：2025年12月末予定

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東池袋エリアの再開発について

ここからは、東池袋エリアの再開発情報についてご紹介します。

東池袋一丁目第一種市街地再開発事業

イメージパース（住友不動産ニュースリリースより）

この再開発プロジェクトでは、オフィス・文化体験施設・イベントホール等で構成される地上31階・地下4階建ての超高層オフィスビルが建設されます。

メイン用途はオフィスとなっており、低層部にイベントホールや文化体験施設が配置されます。
周辺の広場も整備され、安全で快適な歩行者ネットワークを形成する予定です。

竣工は2028年7月下旬予定となっています！

【物件概要】
住所：東京都豊島区東池袋1丁目49番1（地番）
規模：地上31階・地下4階（約175m）
敷地面積：約9,900㎡
用途：事務所、文化体験施設、イベントホール等
竣工：2028年7月下旬予定

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東池袋エリアの再開発について

ここからは、南池袋エリアの再開発情報についてご紹介します。

南池袋二丁目28番街区地区

イメージパース（東京都ホームページより）

このプロジェクトでは、地上20階、地下1階、高さ約110ｍ、延べ面積約43,000㎡の複合施設の建設を検討しています。
低層部には広場や店舗を設け、中高層部にはオフィスを設ける予定です。

 2026年度～2027年度に事業認可や権利変換計画認可を予定しており、2028年度頃の着工（解体含む）、2031年度末頃の竣工を目指して進められています。

【物件概要】
住所：東京都豊島区南池袋2丁目28番
規模：地上20階／地下1階／塔屋2階（約110m）
延べ面積：約43,000㎡
用途：事務所、店舗、駐車場等
竣工：2031年度末頃予定

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他の副都心（新宿・渋谷）との違い

池袋は、新宿・渋谷と並ぶ“東京三大副都心”のひとつですが、3エリアの特徴はそれぞれ異なります。
最後に、池袋・新宿・渋谷の違いについて解説します。

編集部

それぞれの特徴をまとめてみたので、オフィス移転先を検討する際はぜひ参考にしてくださいね！

池袋：アクセスとバランスに優れた「広域ターミナル型副都心」

池袋駅前

・JR、私鉄、地下鉄8路線が交わる都内屈指の交通結節点
・東京、埼玉、神奈川のビジネスを結ぶ立地
・住宅、教育、文化、オフィスのバランスが良く、生活密着型の副都心

新宿：超高層と行政・商業が共存する「メガビジネス都市」

西新宿エリア

・都庁を中心に行政、大企業本社が集まる
・大規模再開発（西口・東口）により高層オフィスが再生中
・夜間人口、昼間人口が圧倒的に多く、常に人が動く“24時間都市”

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渋谷：スタートアップ・IT企業が集う「クリエイティブ都市」

渋谷の街並み

・渋谷ヒカリエ、渋谷スクランブルスクエア（東棟）、渋谷サクラステージなどの再開発が完了
・若者、IT、エンタメ企業が多く流行の発信拠点としても注目
・地価や賃料は上昇傾向で、オフィス競争が激化

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池袋が他副都心と違う「強み」

アクセス性の高さ
首都圏広域からの通勤利便性は、新宿・渋谷と比べると高くなっています。

コストパフォーマンス
賃料相場は新宿・渋谷の6〜8割水準です。

再開発によるポテンシャル上昇中
現在進行中の大規模再開発により、次世代型オフィスが増加しています。

多様な人材と文化の融合
学生・クリエイター・外国人居住者が多く、柔軟な働き方に適応。

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まとめ

今回は、池袋エリアの再開発プロジェクトについて詳しくご紹介しました。
池袋の中でも特に西口エリアは、これまでの「交通拠点」から「国際都市・創造都市」へと進化しています。

再開発によって街全体のブランド力が向上し、企業にとっては “コスト・アクセス・将来性”がそろう立地となるでしょう。
池袋エリアは「これから伸びる都心」としてオフィス移転・拠点展開の有力候補地となりそうですね！

今後は街角広場やアトリウム空間が整備され、歩行者にやさしいオープンスペースも拡充予定。
駅周辺のデッキや地下通路の整備で、商業・オフィス・カルチャーがつながる“ウォーカブルな街”が実現します。

今後の進化にも注目の池袋エリア。
物件の空き情報や移転に関するご相談など、お気軽にお問合せください！
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この記事を書いた人

代表取締役　原島雄一郎

1989年からオフィスビルの仲介営業に従事。2004年に株式会社ライヴェックスを創業して以来現役職。2025年3月で業歴36年 。