【未来のまちづくり最前線】柏の葉スマートシティとは？｜次世代都市モデルのオフィスビルを徹底解説！
東京から約30分、つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス」駅前。この地に今、世界が注目する次世代都市「柏の葉スマート
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新宿駅西口から都庁エリア一帯。
超高層ビルが並ぶこの西新宿エリアが、劇的に変わろうとしています。
東京都と新宿区が主導する複数の再開発プロジェクトでは、住宅・商業・業務・公共空間が一体化された複合施設の建設が続々と計画されています。
2030年前後～2040年代には、新築の大規模オフィス供給も本格化。
今後、西新宿でのオフィス探しは、大きくアップデートされることになりそうです。
今回は、そんな西新宿の再開発にフォーカスして、注目ビルとプロジェクトを徹底解説したいと思います！
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CONTENTS
＼この記事はこんな人へおすすめ／
・西新宿エリアの再開発について詳しく知りたい方
・西新宿エリアで新築ビルへの移転をご検討の方
・東京の再開発プロジェクトについて詳しく知りたい方
・西新宿グランドターミナル計画について詳しく知りたい方
西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業は、西新宿エリア最大級となる約4.6ヘクタールの敷地を対象とした大規模複合再開発です。
約3,200戸の住宅を中心に、商業施設、オフィス、保育所、防災広場（約4,500㎡）など、多様な都市機能を集約した街区を新たに整備します。
また、地域課題とされていた老朽建物の密集や歩行動線の分断を解消し、災害に強く、歩きやすく、暮らしやすい都市環境の実現を目的としています。
参考
本プロジェクトのエリアは、JR「新宿」駅と京王新線「初台」駅の間に位置し、「新宿中央公園」や「新国立劇場」などの文化施設、高層ビルが建ち並ぶ「新宿西口エリア」、住居系の市街地が広がる多様性あふれる広大な区域となっています！
大きく「A-1街区」「A-2街区」「A-3街区」の3つのエリアに分けられています。
A-1街区には、住宅だけでなくオフィスや店舗なども入る超高層ツインタワー（北棟・南棟）が建設予定です！
参考
【A-1街区】
北棟 約183,800m2
南棟 約195,000m2
用途：住宅、店舗、事務所、生活支援施設、駐車場、保育所等
【A-2街区】
約3,400m2
【A-3街区】約1,400m2
用途（A-2街区・A-3街区共通）：住宅、店舗、生活支援施設、駐車場等
2028年の着工、2032年の竣工を予定しています。
※2025年6月現在
編集部
オフィスの特徴としては、BCP対応にも力を入れており、中〜大規模テナント向けの高機能設計となることが予想されます。
企業の本社機能としてはもちろん、分散拠点ニーズを見据えた設計になる見込みで、再開発ビルの顔として企業ブランディングにもつながる立地ですよ♪
新宿駅西口に近接する「明治安田生命新宿ビル」など合計6棟のビルの解体工事が、2020年4月に着手しました。
この解体区域は敷地面積が約6,300㎡とかなり広く、跡地には「（仮称）西新宿一丁目地区プロジェクト」が建設予定となっています。
跡地に建設される「（仮称）明治安田生命新宿ビル（（仮称）西新宿一丁目地区プロジェクト）」は、地上23階、地下4階の大型ビルとなっています。
編集部
建築主は明治安田生命保険、プロジェクトマネジメントに森ビルをお迎えして進行されています！
【物件概要】
住所：東京都新宿区西新宿一丁目９番
交通：JR・私鉄・地下鉄「新宿駅」直結
敷地面積：6,294.72㎡（約1,900坪）
延床面積：96,901.94㎡（約29,300坪）
階数：地上23階、地下4階（高さ約126m）
構造：鉄骨造（一部鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造）、制振構造
主な用途：事務所（4階～22階、1フロア専有面積800坪超）／店舗（地下1階～1階 約850坪）／ホール（2階 約100坪）／その他（子育て支援施設、駐車場など）
竣工：2026年08月31日予定（2025年11月予定から変更されています）
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西新宿エリアの再開発は、新宿駅西口・南口で進む「グランドターミナル計画」とも連動しています。
2040年代を完成予定としているこの巨大プロジェクトと連携することで、新宿駅から西新宿までが一体となった「都市の大動脈」として整備されます。
外国人観光客、高齢者、オフィスワーカー、買い物客…あらゆる人が迷わず・快適に・安全に移動できる都市インフラを整備し、新宿が「駅前で滞在できる街」から「駅がまちの一部になる都市」へと生まれ変わることを目指しています。
編集部
巨大交通拠点・新宿駅。
「駅」と「まち」を一体で再編し、交通・商業・業務・都市景観・防災のすべてを高度化する、都市再生事業です！
南口地区（バスタ新宿・甲州街道周辺）
・北街区：店舗・宿泊施設・駐車場などが入る地上19階、地下3階のビル建設予定
・南街区：店舗・事務所・宿泊施設・駐車場などが入る地上37階、地下6階のビル建設予定
・広場・デッキ・歩行空間を再整備
・タクシー・バス・高速バス・歩行者動線を集約・再編し、混雑緩和へ
2023年着工／2040年代完成予定
新宿駅西口地区（西口広場・旧小田急百貨店など）
・地下広場を再編し、歩行者導線を一新
・新宿地下鉄ビルディング・旧小田急百貨店新宿店（モザイク通り、新宿ミロード含む）が地上48階・地下5階・高さ約260mの超高層ビルへ建て替え予定
2022年着工／2029年度竣工予定
新宿駅「グランドターミナル構想の要となるのが「西新宿グランドモール」。
新宿駅西口から東京都庁方面に向かう都市軸（主に都庁通り沿い）を中心に、周辺ビルの低層部空間・公開空地・歩道空間などを一体的に整備し、歩きやすく、立ち寄りやすく、滞在しやすい都市空間を創出します。
ポイント
【新宿グランドターミナルがもたらす未来】
✅ 快適な歩行動線：地上・地下・デッキが有機的に接続
✅ 防災力の強化：一時滞在機能や帰宅困難者対策に対応
✅ 多様な都市機能：オフィス、商業、観光、住まいが駅と融合
✅ インバウンド対応：グローバル都市・東京の玄関口へ
西新宿グランドモール全体の取り組みは下記の通りとなります。
■西新宿アーバンロビー
●休憩・作業に利用できる空間
●誰でも利用できる、まちに開かれた屋内・半屋外のロビー的空間
●みどりを感じることができる空間
●歩行者ネットワークの形成
●帰宅困難者受け入れ施設としての活用
●地上と地下をつなぐ吹抜空間
●地上と地下をつなぐ分かりやすい縦導線の整備
■西新宿テラス
●まちを眺められる空間
●建物低層部からの賑わい
●ユニバーサルデザインに配慮したバリアフリー経路の確保
●多様なみどりの創出
●分かりやすい案内情報などの発信
■ラボ
●西新宿テラスや西新宿アーバンロビー、歩行空間に面した、多様な交流を実現する機能
●多様な交流を促すラボを誘導
■賑わい・滞在空間
●まちの風格や緑陰を生み出す高木の活用
●みどりを感じられる空間
●親しみやすい滞在空間
●賑わいや交流を生み出すラボ機能などの配置
●分かりやすい案内情報などの発信
■次世代モビリティ
●道路の再編に合わせた自動運転バスなどの導入（4号街路）
●自動運転車などの将来的な導入を推進（回遊軸やその他街路）
●パーソナルモビリティの導入を推進
ポイント
西新宿グランドモールは、オフィスビル群と駅・街・人をつなぐ「都市の大通り」として、再開発とともに重要な役割を果たします。
西新宿の街が「働く街」から「過ごせる街」へ大きくアップデートされる予定です！
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今回の再開発では、設備・BCP対応・省エネ設計などビルスペックの高い新築ビルが建設予定となっています。
新築・築浅物件が少ないイメージのある西新宿エリアですが、2030年前後の新築ビル群は移転ニーズの受け皿として大きな魅力となるでしょう。
西新宿エリアの再開発では、住宅・保育・商業・オフィスが一体となった複合施設化が進行中。
これにより「通勤しやすい」「働きながら暮らしやすい」都市像が形づくられます。
社員のQOL（クオリティ・オブ・ライフ）向上や採用力向上にも寄与する環境となります！
西新宿エリアでは、歩行者デッキや地下通路などの都市動線整備も進行中。
「西新宿グランドモール構想」では、新宿駅西口から都庁前にかけて、一体化された歩行空間と広場が整備されます。
来客の導線もスムーズになり、営業拠点・接客業種にとってもプラスの立地となるでしょう。
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「未来の働き方・暮らし方」を見据えた、大規模な再開発プロジェクトが進行されている西新宿エリア。
再開発が進むことで、迷いにくく快適に移動できる歩行者導線や、回遊性の向上による店舗・飲食店の集客力アップが期待できます。
また、新宿駅から西新宿までが一体となり整備される「グランドターミナル計画」により、オフィスワーカーはもちろん、観光客や周辺エリアへ住んでいる方も多様な過ごし方で楽しむことができますね。
働く場の快適性・来客導線の改善により、企業のイメージアップや社員のモチベーションアップにも繋がることが予想されます。
大型ビルの建設も進行中ですので、本社機能の移転や分散拠点の再編、ブランディング拠点の新設など、あらゆる移転シーンにおいて西新宿エリアの動きに注目です！
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この記事を書いた人
代表取締役 原島雄一郎
1989年からオフィスビルの仲介営業に従事。2004年に株式会社ライヴェックスを創業して以来現役職。2024年3月現在で業歴35年 。
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