用語集|貸事務所、賃貸事務所、賃貸オフィスのライヴェックス

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用語集

  • Q敷金
  • A敷金とは、賃借人の債務を担保する為に、預託されるお金の事。
    つまり、借主が倒産して家賃の不払いを起こした場合等を想定して、契約時に担保として、貸主が借主より預かるお金の事。
    *通常、賃料の○ヶ月分というのが多い。
  • Q保証金
  • A現在では敷金と同様に扱われるのが一般的である。
    保証金のもとは、「建築協力金」からきている。
    つまり、貸主がビル建築等に当り、テナントからお金を借りる事、この場合は、金銭消費賃借契約となる
    現在では、建築協力金として扱っている例はほとんどない。保証金は通常坪単価による表示が多い。
  • Q礼金
  • A部屋や家を借りたりするときに家主に払うお金。
    通常賃料の1〜2カ月分である。
    保証金や敷金は、契約の解約に伴い戻ってくるが、礼金は戻ってこない。
  • Q共益費
  • A共益費は、一般的に共用部分・共用設備の保守管理に費やす経費で管理費の事。
    具体的にはエントランスホールや階段等「共用部分の清掃費や電気代」エレベーター等「共用設備の保守管理費」「警備料金」等に使われる。
    一般的に貸室内の清掃費・光熱費・冷暖房空調費は、共益費に含まれない事が多い。
  • Q更新料
  • A契約更新時に係る費用。
    一般的に新賃料の1カ月分というのが多い。
  • Q償却
  • A一般的に、家主が契約の解約時に、原状回復費とは別に、保証金又は敷金の一部より徴収する金銭の事。
    通常、保証金の10%相当額(敷金の場合、賃料の2カ月分)を償却として徴収する例が多い。
    *例外として契約更新毎の償却というのが有り、実際の取り扱い方は、更新料と同じ場合があるので要注意。
    *スライド償却…解約時、入居期間の年数で償却費が変わるもの。
    例:1年未満30%1年以上2年未満20%2年以上10%
  • Q原状回復
  • Aテナントの退却時に、破損箇所や造作等により変更した箇所を、借りた時の元の状態(原状)に修復する事。
    *天井の塗り直しやカベのクロス張替え床の補修をテナントの負担で行うケースが多い。
  • Q解約予告
  • A賃室明渡しを事前に予告する事。
    6ヶ月前に書面にて通知する形が一般的である。
    尚、原状回復に係る期間まで解約予告期間内に含むケースが普通である。
  • Q契約年数
  • A賃貸借契約上の契約期間の事。
    契約期間は、事務所は2年、店舗は3年または、2年というのがほとんどである。
    一般的には賃料改定の目安時期となっている。
  • Q定期借家契約
  • A契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了する。
    よって、賃貸人と賃借人の双方で再契約の合意がなければ、賃借人は引き続きその建物を賃借できなくなる。
    *賃貸人と賃借人の話し合いにより、「従来型の借家契約」と「定期借家契約」のいずれかを選択できる。
    *従来からある借家契約では、正当の事由無い限り賃貸人からの更新拒絶は出来ず、自動的に契約が更新される。
  • Q保証人
  • A賃貸人(貸主)の債権を保全する為に通常、賃貸借契約では、連帯保証をとる。
    一般的に、連帯保証人は、賃借人たる会社の社長や、親会社の法人保証が普通である。
    保証人は債務者が債務を履行しない時に、はじめて履行すれば良い。
    連帯保証人は、債務者と連帯して債務を負担する(催告の抗弁権及び検索の抗弁権を有しない。)
  • Qテナント
  • ATENANT…家屋・ビル・マンションなどの店子の事。
    同義語…賃借人・借主
  • Qオーナー
  • AOWNER…家主の事。
    同義語…賃貸人・貸主
  • QSRC造
  • A建物の構造で、鉄骨、鉄筋、コンクリート造の事。
    Sが鉄骨、Rが鉄筋、Cがコンクリートの意味。
    例:RC造…鉄筋コンクリート造 S造…鉄骨造
  • Q基準階
  • Aそのビルの規模を表す基準となるフロアーの事。
    1階はエントランスホール等がある為若干狭く、上層階はセットバックして小さくなっている事がある為、一般的には、3階のフロアーを基準階という場合が多い。
  • Q居抜き
  • A店舗等を、内装、設備と共に貸し出す事。
  • Qスケルトン(ガラ渡し)
  • Aコンクリート打ちっぱなし状態(内装のされてない状態)の事。
    貸事務所の場合は殆ど無く、主に、店舗の場合が多い。尚、内装に関しては貸主の方で費用を負担して、作るのが普通である。
  • Qフリーアクセスフロアー
  • Aコンピューターの配線等が自由に出来る様に二重構造にした床の事。
    OAフロアーとも言う。
  • Q2ウエイ
  • A電話や、電気の配線の対応の為に、床下に2本の配管が縦横に張り巡らしてある構造の事。
    *3ウエイ…2ウエイにプラス1本の配管がある構造。
  • Qサブリース
  • A不動産業者がオーナーより、ビルを一括で借り、業者が貸主になって、テナントと賃貸借契約(転貸)を行う事。
    形から見れば、不動産業者が、オーナーに対し、家賃保証をしているとも言える。
  • Q公正証書
  • A公証人が作成した、法律行為や、権利に関する証書。
    つまり、一般の契約書は、当事者同志の間で取り決められた文書で、法的根拠や裏付けがなくても作成でき、またその為に法的効力にも欠けるが、公正証書は、合法的な文書であり、法的効力も有することが出来る。
    尚、公正証書の作成に係る費用は、貸主と借主で折半するのが一般的である。
  • Q造作譲渡
  • Aスケルトン渡し等(店舗等)で、借主側が作った内装(造作)について、次に入居するテナントに対して、有償で譲り渡すこと務的には、一旦、貸主が買い取り、次期テナントに売るケースが多い。
    尚、貸事務所の場合、内装の造作譲渡は認めず、原状回復をさせるのが一般的である。
  • Q手付け
  • A契約を実行する保証として前もって渡すお金。
    尚、借主は渡した手付けを放棄(手付け流し)して、又、貸主は受け取った手付けの倍額を返還(手付け倍返し)することにより、契約解除することが出来る。
    *賃貸の場合、手付けの額に制限は無いが、一般的に売買に準じて、保証金(敷金)の2割の額を手付けとすることが多い。
    *貸主は借主に対して、「手付け預り証」を発行する。尚、手付け預り証は、本契時、保証金の預り証と差し替える。
  • Q仮契約
  • A予約契約の事。
    性質上から考えれば、「予約契約」とした方が合っている。
  • Q予約契約
  • A本契約をするまでに期間がある場合、本契約をする事を、前もって約(保証)する為に結ぶ契約の事。
    予約契約書の内容としては本契約の中の重要な部分(賃貸条件等)の説明や、本契約前の契約解除の方法について、示されている。
    また、予約契約時には、予約金の授受が行われ、扱い方は手付けに準ずる方法が一般的である。
    尚、貸主は、借主に対して「予約金預り証」を発行する。
  • Qエントランス
  • Aビルの玄関の事。
  • Qアトリウム
  • A緑、採光、水、音楽等の付加価値のついたエントランスの様なもの。
  • Qドライエリア
  • Aビルの地階などに、自動採光がはいるようにしてある構造の事。
  • Qネット
  • Aネット面積…実際に事務所に使えるスペースの事。つまり、トイレや給湯は含まれない。
    ネット契約…トイレ、給湯等を含まず、事務所スペースだけを契約面積とした契約。
  • Qグロス
  • A事務所にだけ使えるスペースに、トイレや給湯などを付加している事。
    グロスの割合は、契約面積のうち10%〜28%位を、付加しているケースが多い。
  • Q転貸
  • A借主が、第三者に又貸しする事。
  • Q同居
  • A借主が、自分の借りているスペースに対して第三者を一緒に入居させる事。
  • Q重説
  • A重要事項説明書の略。
    宅建業法第35条に定められ、説明は、(1)契約の成立(金銭授受等)前に(2)取引主任者をして(3)(賃貸条件等重要な箇所)全てを書面に記載し、(4)これを交付(取引主任者の押印が必要)することにより行う。
  • Qセントラル空調
  • A集中方式の空調のこと、一括して運転する為、使用時間等、個別の自由がきかない。
    *古いビルや大型のビルに多く例をみる。又、使用時間に制限がある場合が多い。
  • Q個別空調(パッケージ)
  • A個別方式の空調のこと、使用時間等が自由である。
  • Q耐震構造
  • A建築物や土木構造物を設計する際に、それらの構造物が最低限度の耐震能力を持っていることを保証し、建築の許可を判断する基準である。建築基準法や建築基準法施行令などの法令により定められている。
  • Q新耐震基準
  • A1981年に施行された新しい耐震構造の基準であり、この法律が施工された以降に完成した物件が該当する。当時発生していた地震被害を教訓に改正されており、コンクリートの柱に入れる鉄筋の間隔を短くするなどの規定があり、建物の「骨組み」そのものの崩壊を防ぎ人命を守る考え方がベースとなっている。阪神大震災でも新耐震基準建築物では被害が少なかったという成果を残している。
  • Q制震構造
  • A建築設計において、地震によって建物にかかっている揺れの力を、建物内部の機構により減衰させたり増幅を防いだりすることで、建物の振動を低減させる装置を設けた構造。仕組みとして「層間ダンパー型」「マスダンパー型」「連結型」などのタイプがあり「パッシブ制震」「セミアクティブ制震」「アクティブ制震」などの方式がある。
  • Q免震構造
  • A建築設計において、地震によって建物にかかる力を抑制することによって構造物にかかる力を減少させる構造。
    耐震は耐えることを目的とした構造、制震は揺れを吸収することを目的とした構造、免震は揺れを小さくすることを構造という違いがあり、これらを組み合わせた構造にすることで安全性を高めている。
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